Asun­to­kaup­paa kos­ke­va sään­te­ly ja­kau­tuu kar­ke­as­ti kah­teen eri ti­lan­tee­seen: uu­den asun­non kaup­paan ja käy­te­tyn asun­non kaup­paan. Kau­pan­te­os­sa tyy­pil­li­sem­pi on käy­te­tyn asun­non kaup­pa, ja täs­sä kä­si­tel­lään sii­hen liit­ty­viä on­gel­ma­ti­lan­tei­ta.

Suul­li­nen vai kir­jal­li­nen tar­jous?

Asun­to­kau­pas­sa suul­li­ses­ti an­net­tu os­to­tar­jous si­too an­ta­jaan­sa, sa­moin sii­hen an­net­tu vas­taus. Kiin­teis­tön­vä­lit­tä­jäl­le tar­jous on teh­tä­vä kir­jal­li­ses­ti.

Jot­ta osa­puo­lil­le ei jää epä­sel­vää tar­jouk­sen tai vas­tauk­sen si­säl­lös­tä, ne kan­nat­taa teh­dä ai­na kir­jal­li­ses­ti.

Eh­dol­li­nen os­to­tar­jous on mah­dol­li­nen

Os­to­tar­jouk­sen voi teh­dä myös eh­dol­li­se­na. Sil­loin kan­nat­taa kiin­nit­tää huo­mi­o­ta sii­hen, et­tä tar­jouk­sen eh­dot mer­ki­tään sel­väs­ti.

Eh­dol­li­suu­den tyy­pil­li­siä pe­rus­tei­ta ovat tar­jouk­sen te­ki­jän oman asun­non myyn­ti, pank­ki­lai­nan saa­mi­sen epä­var­muus tai en­nen kaup­paa ti­la­tun kun­to­tar­kas­tuk­sen vai­ku­tus kaup­paan.

Myy­jän ti­lan­tees­ta ja kär­si­väl­li­syy­des­tä riip­puu, kan­nat­taa­ko kau­pat teh­dä il­man eh­to­ja an­ne­tun alem­man tar­jouk­sen te­ki­jän kans­sa vai jää­dä­kö odot­ta­maan kor­ke­am­man tar­jouk­sen an­ta­jan eh­to­jen täyt­ty­mis­tä.

Myy­jä saa päät­tää, ke­nel­le myy asun­ton­sa. Hä­nen ei ole pak­ko myy­dä asun­toa, vaik­ka sai­si pyyn­ti­hin­taa vas­taa­van tai sen ylit­tä­vän tar­jouk­sen. Asun­non voi myy­dä myös pa­ras­ta tar­jous­ta alem­paa hin­taa tar­jo­a­val­le.

Mon­ta kä­si­ra­haa ei saa ot­taa

Kä­si­ra­ha on asuin­huo­neis­ton kau­pas­sa ylei­ses­ti käy­tet­ty kei­no va­ra­ta myyn­nis­sä ole­va asun­to it­sel­le. Kun myy­jä on ot­ta­nut sen vas­taan, hän ei saa sa­mas­ta asun­nos­ta ot­taa tois­ta kä­si­ra­haa tai tar­jous­ta en­nen kuin en­sim­mäi­nen kä­si­ra­ha on pa­lau­tet­tu tar­jouk­sen te­ki­jäl­le.

Jos myy­jä on ot­ta­nut pääl­lek­käi­siä kä­si­ra­ha­tar­jouk­sia, tar­jouk­set ei­vät sido tar­jouk­sen te­ki­jöi­tä.

Jos kaup­pa teh­dään, kä­si­ra­ha las­ke­taan ko­ko­naan osak­si kaup­pa­hin­taa.

Mil­loin kä­si­ra­ha jää myy­jäl­le ja mil­loin se pi­tää pa­laut­taa?

Jos kaup­pa jää te­ke­mät­tä tar­jouk­sen te­ki­jäs­tä joh­tu­vas­ta syys­tä, myy­jäl­lä on oi­keus pi­tää kä­si­ra­ha tai saa­da so­vit­tu va­ki­o­kor­vaus. Me­ne­te­tyn kä­si­ra­han mää­rä voi ol­la enin­tään nel­jä pro­sent­tia tar­jouk­sen mu­kai­ses­ta kaup­pa­hin­nas­ta.

Jos myy­jä ei hy­väk­sy os­to­tar­jous­ta tai kaup­pa jää te­ke­mät­tä muus­ta kuin tar­jouk­sen te­ki­jäs­tä joh­tu­vas­ta syys­tä, myy­jän on vii­py­mät­tä pa­lau­tet­ta­va kä­si­ra­ha tar­jouk­sen te­ki­jäl­le.

Jos kä­si­ra­haa vas­taa­no­tet­ta­es­sa on so­vit­tu kau­pan eh­dois­ta, ja myy­jä kiel­täy­tyy te­ke­mäs­tä kaup­paa niil­lä eh­doil­la, myy­jän on pa­lau­tet­ta­va kä­si­ra­ha tar­jouk­sen te­ki­jäl­le. Li­säk­si hä­nen on mak­set­ta­va kä­si­ra­han suu­rui­nen hy­vi­tys.

Mil­lai­nen on asun­non vir­he, joka vai­kut­taa kaup­paan?

Asun­non vir­hees­tä pu­hu­taan, jos asun­to ei vas­taa sitä, mitä on so­vit­tu myy­jän ja os­ta­jan vä­lil­lä tai jos asun­to ei vas­taa myy­jän en­nen kaup­paa an­ta­mia tie­to­ja, joi­den voi­daan olet­taa vai­kut­ta­neen sii­hen.

Asun­non vir­hees­tä on kyse myös sil­loin, jos myy­jä ei ole ker­to­nut os­ta­jal­le sel­lais­ta asun­toa kos­ke­vaa eri­tyis­tä seik­kaa, jos­ta hä­nen voi­daan olet­taa tien­neen.

Myy­jän tie­do­nan­to­vel­voit­teen lai­min­lyön­tiä ar­vi­oi­des­sa ote­taan huo­mi­oon, on­ko os­ta­jal­la ol­lut mah­dol­lis­ta ha­vai­ta asia asun­non tar­kas­tuk­ses­sa, on­ko os­ta­ja aset­ta­nut joi­tain eri­tyis­vaa­ti­muk­sia, jot­ka myy­jä on tien­nyt – ja näi­den voi­daan olet­taa vai­kut­ta­neen kaup­paan.

Asun­nos­sa on myös vir­he, jos myy­jä on an­ta­nut asun­non ym­pä­ris­tös­tä tai alu­een pal­ve­luis­ta har­haan­joh­ta­van tie­don tai jät­tä­nyt ker­to­mat­ta sel­lais­ta, jol­la on vai­ku­tus­ta asun­non käyt­töön tai sen ar­voon.

Edel­leen asun­nos­sa on vir­he, jos se on va­rus­tuk­sel­taan, kun­nol­taan tai muil­ta omi­nai­suuk­sil­taan mer­kit­tä­väs­ti huo­nom­pi kuin os­ta­jal­la on ol­lut pe­rus­tel­tua ai­het­ta edel­lyt­tää. Täs­sä ote­taan huo­mi­oon asun­non hin­ta, ikä, alu­een ta­va­no­mai­nen va­rus­te­ta­so, koh­tuul­lis­ta asu­mis­ta­soa kos­ke­vat ylei­set vaa­ti­muk­set ja muut sei­kat.

Kau­pan olo­suh­teet ko­ko­nai­suu­te­na rat­kai­se­vat

Vir­hei­tä ar­vi­oi­ta­es­sa kiin­ni­te­tään huo­mi­o­ta kau­pan olo­suh­tei­siin ko­ko­nai­suu­te­na. Käy­te­tyt asun­not poik­ke­a­vat toi­sis­taan huo­mat­ta­va­si nii­den iäs­tä, si­jain­nis­ta, käy­te­tys­tä ra­ken­nus­tek­nii­kas­ta ja kor­jauk­sis­ta riip­pu­en.

Asun­non ikä on yk­si vai­kut­ta­va seik­ka: mitä van­hem­mas­ta asun­nos­ta ja pe­rus­kor­jaa­mat­to­mas­ta asun­nos­ta on kyse, sitä suu­rem­mal­la syyl­lä os­ta­jan tu­lee ym­mär­tää, et­tä asun­to saat­taa tar­vi­ta re­mont­tia.

Pelk­kä ikä ei kui­ten­kaan ker­ro suo­raan asun­non kun­nos­ta, joka riip­puu myös käy­te­tyis­tä ma­te­ri­aa­leis­ta ja asun­non ku­lu­mi­ses­ta.

Huo­lel­li­nen sil­mä­mää­räi­nen tar­kas­tus riit­tää

Os­ta­jan on tar­kas­tet­ta­va asun­to en­nen tar­jouk­sen te­ke­mis­tä. Os­ta­ja ei saa ve­do­ta vir­hee­nä seik­kaan, joka hä­nen oli­si pi­tä­nyt ha­vai­ta tar­kas­tuk­ses­sa. Jos os­ta­ja on jät­tä­nyt käyt­tä­mät­tä tar­kas­tu­soi­keu­den, hän ei voi ve­do­ta vir­hee­nä asi­oi­hin, jot­ka oli­si­vat ol­leet ha­vait­ta­vis­sa.

Tar­kas­ta­mi­seen riit­tää huo­lel­li­nen, sil­mä­mää­räi­nen tu­tus­tu­mi­nen koh­tei­siin.

Ra­ken­tei­ta ei tar­vit­se ava­ta ei­kä os­ta­jan ole­te­ta ole­van ra­ken­nu­sa­lan am­mat­ti­lai­nen.

Myy­jän il­moit­ta­mia tie­to­ja, ku­ten esi­mer­kik­si re­mon­tin tai sen osan val­mis­tu­mi­sa­jan­koh­tia, os­ta­jan ei tar­vit­se tar­kas­taa.

Tyy­pil­li­siä asi­oi­ta, joi­ta os­ta­jan ole­te­taan pys­ty­vän huo­maa­maan ovat mm. asun­non pin­ta­ma­te­ri­aa­lien ku­lu­mat, mah­dol­li­set nä­ky­vät tai muu­ten ais­tit­ta­vat kos­teu­son­gel­mat, ha­ju­hai­tat ja ym­pä­ris­tön lii­ken­teen melu.

Os­ta­ja ei me­ne­tä oi­keut­ta ve­do­ta vir­hee­seen, jos myy­jä on me­ne­tel­lyt tör­ke­än huo­li­mat­to­mas­ti tai kun­ni­an­vas­tai­ses­ti ja ar­vot­to­mas­ti. Sii­tä voi ol­la kyse esi­mer­kik­si sil­loin, jos myy­jä on pei­tel­lyt tie­dos­sa ole­vaa vir­het­tä.

Myy­jän vas­tuu asun­non vir­hees­tä voi säi­lyä

Myy­jä vas­taa vir­hees­tä, joka asun­nos­sa on sil­loin, kun asun­non hal­lin­ta siir­tyy os­ta­jal­le. Hän on vas­tuus­sa sii­tä sii­nä­kin ta­pauk­ses­sa, et­tä vir­he il­me­nee vas­ta myö­hem­min.

Kaup­pa­kir­jan mer­kin­tä sii­tä, et­tä os­ta­ja os­taa asun­non ”sel­lai­se­na kuin se on” ei ra­joi­ta myy­jän vas­tuu­ta asun­non vir­heis­tä.

Myy­jän vir­he­vas­tuu­ta on mah­dol­lis­ta ra­joit­taa si­ten, et­tä tie­dos­sa ole­va vir­he yk­si­löi­dään kaup­pa­kir­jaan. Sel­lai­nen voi ol­la vaik­ka­pa tie­dos­sa ole­va kor­jaa­ma­ton ve­si­va­hin­ko tai ko­din­ko­neen rik­ki­näi­syys.

Os­ta­jan pi­tää il­moit­taa asun­non vir­hees­tä ri­pe­äs­ti

Os­ta­jan pi­tää teh­dä myy­jäl­le il­moi­tus vir­hees­tä ja sii­hen pe­rus­tu­vis­ta vaa­ti­muk­sis­ta koh­tuul­li­ses­sa ajas­sa sii­tä, kun hän on sen ha­vain­nut. Muu­toin oi­keus ve­do­ta vir­hei­siin voi lop­pua.

Vir­hees­tä ja vaa­ti­muk­ses­ta on il­moi­tet­ta­va myy­jäl­le kah­des­sa vuo­des­sa sii­tä, kun os­ta­ja on saa­nut asun­non hal­lin­nan.

Il­moi­tuk­sen mää­rä­ai­kaa ei siis las­ke­ta kaup­pa­kir­jan al­le­kir­joi­tus­päi­väs­tä, el­lei os­ta­jal­la ole ol­lut hal­lin­taa jo en­tuu­des­taan tai el­lei os­ta­ja ole kaup­pa­kir­jan al­le­kir­joi­tus­päi­vä­nä saa­nut hal­lin­taa.

Jos myy­jä on elin­kei­non­har­joit­ta­ja, kah­den vuo­den mää­rä­ai­kaa ei so­vel­le­ta.

Koh­tuul­lis­ta ai­kaa vir­heen ha­vait­se­mi­ses­ta vir­he- ja vaa­ti­mu­sil­moi­tuk­seen ar­vi­oi­daan ta­paus­koh­tai­ses­ti. Ar­vi­oin­tiin vai­kut­taa myös se, mi­ten os­ta­ja on toi­mi­nut vir­heen ha­vait­tu­aan.

Myy­jän pi­täi­si vir­heil­moi­tuk­sen jäl­keen pääs­tä pe­reh­ty­mään vir­hei­siin ja osal­lis­tu­maan nii­den sel­vit­te­lyyn, sen kor­jaus­ta­van suun­nit­te­luun. On myös mah­dol­li­suus teh­dä so­vin­to­tar­jous.

Os­ta­jan ei pi­täi­si aloit­taa pur­ku- ja kor­jaus­töi­tä en­nen kuin myös myy­jä on voi­nut tu­tus­tua vir­hei­siin.

Vir­he las­kee asun­non kaup­pa­hin­taa

Os­ta­jal­la on oi­keus vir­het­tä vas­taa­vaan tai muu­ten vir­hee­seen näh­den koh­tuul­li­seen kaup­pa­hin­nan alen­nuk­seen. Käy­tän­nös­sä kyse on os­ta­jan mak­sa­man kaup­pa­hin­nan pa­laut­ta­mi­ses­ta vir­het­tä vas­taa­val­la mää­räl­lä.

Pa­lau­tet­ta­val­le mää­räl­le myy­jän on mak­set­ta­va tuot­to­kor­koa mak­su­päi­väs­tä lu­kien.

Jos vir­hees­tä ai­heu­tuu os­ta­jal­le olen­nais­ta hait­taa, ei­kä muu­ta seu­raa­mus­ta voi­da pi­tää koh­tuul­li­se­na, os­ta­jal­la on oi­keus pur­kaa kaup­pa. Kau­pan pur­ka­mi­ses­sa os­ta­ja pa­laut­taa asun­non hal­lin­nan sekä asun­toa kos­ke­vat osa­ke­kir­jat ja myy­jä kaup­pa­hin­nan tuot­to­kor­koi­neen.

Uu­den asun­non kau­pas­sa os­ta­ja voi vaa­tia myy­jää kor­jaa­maan vir­heen. Sen si­jaan käy­te­tyn asun­non kau­pas­sa myy­jäl­lä ei ole oi­keut­ta kor­ja­ta vir­het­tä, vaan kaup­pa­hin­nan alen­nus on en­si­si­jai­nen kei­no.

Os­ta­jal­la on li­säk­si oi­keus saa­da kor­vaus­ta vir­heen vuok­si kär­si­mäs­tään va­hin­gos­ta, el­lei myy­jä osoi­ta, et­tei vir­he joh­du huo­li­mat­to­muu­des­ta hä­nen puo­lel­taan.

Alen­nus on ko­ko­nai­sar­vio, ei kor­jaus­ku­lu­jen mää­rä

Vä­häi­sem­pi­kin vir­he riit­tää hin­nan alen­nuk­sen pe­rus­teek­si, mi­kä­li se on vai­kut­ta­nut kaup­paan. Jos vir­he on ko­ko­nais­har­kin­nan pe­rus­teel­la vä­häi­nen, os­ta­ja ei voi te­hok­kaas­ti ve­do­ta vir­hee­seen.

Kaup­pa­hin­nan alen­nuk­sen mää­rä saa­daan ver­taa­mal­la vir­heel­lis­tä asun­toa sii­hen, mitä os­ta­ja oli so­pi­nut tai voi­nut pe­rus­tel­lus­ti edel­lyt­tää os­ta­neen­sa.

Kaup­pa­hin­nan alen­nus ei yleen­sä ole vir­heen kor­jaus­ku­lu­jen mää­rä. Tämä sen vuok­si, et­tä käy­te­tyn asun­non kor­jaus – esi­mer­kik­si kyl­py­huo­neen ve­si­va­hin­gon kor­jaus – nos­taa val­mis­tu­es­saan asun­non ar­voa ja pi­den­tää kyl­py­huo­neen huol­to­vä­liä.

Jos taas kau­pan koh­teen kyl­py­huo­ne on re­mon­toi­tu juu­ri en­nen kaup­paa, os­ta­ja voi edel­lyt­tää, et­tä kor­jauk­set on teh­ty kor­jau­sa­jan­koh­dan mu­kais­ten mää­räys­ten mu­kai­ses­ti ja kyl­py­huo­ne on uut­ta vas­taa­vas­sa kun­nos­sa. Jos kor­jauk­ses­sa on vir­he, vir­heen mer­ki­tys ja hin­na­na­len­nuk­sen mää­rä on lä­hel­lä kor­jaus­kus­tan­nuk­sia.

Kaup­pa­hin­nan alen­nuk­sen mää­rä pe­rus­tuu kau­pan olo­suh­tei­den ko­ko­nais­har­kin­taan. Alen­nus­ta mää­ri­tet­tä­es­sä kiin­ni­te­tään huo­mi­o­ta vir­heel­li­sen asun­non käyt­tö­ar­voon, ul­ko­nä­köön ja vaih­to­ar­voon.

Kau­pan pur­ku on poik­keus

Kau­pan pur­ka­mi­nen edel­lyt­tää, et­tä vir­he on olen­nai­nen, ei­kä muu seu­raus oli­si koh­tuul­lis­ta. Kau­pan pur­ka­mi­sen kyn­nys on kor­ke­ah­ko.

Vir­heen on kat­sot­tu ole­van olen­nai­nen, jos sen kor­jaus­kus­tan­nuk­set ovat enem­män kuin puo­let kaup­pa­hin­nas­ta.

Jos kaup­pa pu­re­taan sen jäl­keen, kun asun­to on luo­vu­tet­tu os­ta­jan hal­lin­taan, ja os­ta­ja on saa­nut asun­nos­ta mer­kit­tä­vää tuot­toa tai hyö­tyä, os­ta­jan on suo­ri­tet­ta­va myy­jäl­le koh­tuul­li­nen kor­vaus. Hyö­tyä tai tuot­toa os­ta­jal­le on voi­nut syn­tyä esi­mer­kik­si sii­tä, et­tä hän on pi­dem­män ai­kaan saa­nut asun­nos­ta vuok­ra­tu­loa.

Jos os­ta­ja on eh­ti­nyt teh­dä asun­toon tar­peel­li­sia tai hyö­dyl­li­siä kor­jauk­sia tai muu­tok­sia, os­ta­jal­la on pu­run yh­tey­des­sä oi­keus saa­da koh­tuul­li­nen kor­vaus asun­toon pan­nuis­ta kus­tan­nuk­sis­ta.

Tar­peel­li­sia tai hyö­dyl­li­siä kus­tan­nuk­sia ovat esi­mer­kik­si lat­ti­a­ma­te­ri­aa­lin tai keit­ti­ön ko­din­ko­nei­den uu­si­mi­nen. Hal­lin­nan ai­ka­na mak­set­tu­ja yh­ti­ö­vas­tik­kei­ta ei voi pur­ku­ti­lan­tees­sa saa­da kor­vauk­se­na myy­jäl­tä.

El­lei kaup­pa­kir­jas­sa ole muu­ta so­vit­tu, myy­jä vas­taa asun­nos­ta ai­heu­tu­vis­ta, asun­to-osa­keyh­ti­öl­le suo­ri­tet­ta­vis­ta mak­suis­ta asun­non hal­lin­nan luo­vu­tuk­seen saak­ka ja os­ta­ja sen jäl­keen. Täl­lai­sia mak­su­ja ovat mm. yh­ti­ö­vas­tik­keet, ve­si­mak­sut, kaa­pe­li-tv-liit­ty­mä­mak­sut ja au­to­paik­ka­mak­sut.