Artikkeli

Tee asunto-osakeen kauppa oikein

Mitä jos asunnossa on virhe, jonka huomaan kaupan jälkeen? Korvataanko se hinnassa vai korjataanko itse virhe? Jos myyn, onko myytävä asunto sille, joka tarjoaa siitä eniten? Juristi neuvoo, miten toimit oikein.

Asun­to­kaup­paa kos­ke­va sään­te­ly ja­kau­tuu kar­ke­as­ti kah­teen eri ti­lan­tee­seen: uu­den asun­non kaup­paan ja käy­te­tyn asun­non kaup­paan. Kau­pan­te­os­sa tyy­pil­li­sem­pi on käy­te­tyn asun­non kaup­pa, ja täs­sä kä­si­tel­lään sii­hen liit­ty­viä on­gel­ma­ti­lan­tei­ta.

Suul­li­nen vai kir­jal­li­nen tar­jous?

Asun­to­kau­pas­sa suul­li­ses­ti an­net­tu os­to­tar­jous si­too an­ta­jaan­sa, sa­moin sii­hen an­net­tu vas­taus. Kiin­teis­tön­vä­lit­tä­jäl­le tar­jous on teh­tä­vä kir­jal­li­ses­ti.

Jot­ta osa­puo­lil­le ei jää epä­sel­vää tar­jouk­sen tai vas­tauk­sen si­säl­lös­tä, ne kan­nat­taa teh­dä ai­na kir­jal­li­ses­ti.

Eh­dol­li­nen os­to­tar­jous on mah­dol­li­nen

Os­to­tar­jouk­sen voi teh­dä myös eh­dol­li­se­na. Sil­loin kan­nat­taa kiin­nit­tää huo­mi­o­ta sii­hen, et­tä tar­jouk­sen eh­dot mer­ki­tään sel­väs­ti.

Eh­dol­li­suu­den tyy­pil­li­siä pe­rus­tei­ta ovat tar­jouk­sen te­ki­jän oman asun­non myyn­ti, pank­ki­lai­nan saa­mi­sen epä­var­muus tai en­nen kaup­paa ti­la­tun kun­to­tar­kas­tuk­sen vai­ku­tus kaup­paan.

Myy­jän ti­lan­tees­ta ja kär­si­väl­li­syy­des­tä riip­puu, kan­nat­taa­ko kau­pat teh­dä il­man eh­to­ja an­ne­tun alem­man tar­jouk­sen te­ki­jän kans­sa vai jää­dä­kö odot­ta­maan kor­ke­am­man tar­jouk­sen an­ta­jan eh­to­jen täyt­ty­mis­tä.

Myy­jä saa päät­tää, ke­nel­le myy asun­ton­sa. Hä­nen ei ole pak­ko myy­dä asun­toa, vaik­ka sai­si pyyn­ti­hin­taa vas­taa­van tai sen ylit­tä­vän tar­jouk­sen. Asun­non voi myy­dä myös pa­ras­ta tar­jous­ta alem­paa hin­taa tar­jo­a­val­le.

Mon­ta kä­si­ra­haa ei saa ot­taa

Kä­si­ra­ha on asuin­huo­neis­ton kau­pas­sa ylei­ses­ti käy­tet­ty kei­no va­ra­ta myyn­nis­sä ole­va asun­to it­sel­le. Kun myy­jä on ot­ta­nut sen vas­taan, hän ei saa sa­mas­ta asun­nos­ta ot­taa tois­ta kä­si­ra­haa tai tar­jous­ta en­nen kuin en­sim­mäi­nen kä­si­ra­ha on pa­lau­tet­tu tar­jouk­sen te­ki­jäl­le.

Jos myy­jä on ot­ta­nut pääl­lek­käi­siä kä­si­ra­ha­tar­jouk­sia, tar­jouk­set ei­vät sido tar­jouk­sen te­ki­jöi­tä.

Jos kaup­pa teh­dään, kä­si­ra­ha las­ke­taan ko­ko­naan osak­si kaup­pa­hin­taa.

Mil­loin kä­si­ra­ha jää myy­jäl­le ja mil­loin se pi­tää pa­laut­taa?

Jos kaup­pa jää te­ke­mät­tä tar­jouk­sen te­ki­jäs­tä joh­tu­vas­ta syys­tä, myy­jäl­lä on oi­keus pi­tää kä­si­ra­ha tai saa­da so­vit­tu va­ki­o­kor­vaus. Me­ne­te­tyn kä­si­ra­han mää­rä voi ol­la enin­tään nel­jä pro­sent­tia tar­jouk­sen mu­kai­ses­ta kaup­pa­hin­nas­ta.

Jos myy­jä ei hy­väk­sy os­to­tar­jous­ta tai kaup­pa jää te­ke­mät­tä muus­ta kuin tar­jouk­sen te­ki­jäs­tä joh­tu­vas­ta syys­tä, myy­jän on vii­py­mät­tä pa­lau­tet­ta­va kä­si­ra­ha tar­jouk­sen te­ki­jäl­le.

Jos kä­si­ra­haa vas­taa­no­tet­ta­es­sa on so­vit­tu kau­pan eh­dois­ta, ja myy­jä kiel­täy­tyy te­ke­mäs­tä kaup­paa niil­lä eh­doil­la, myy­jän on pa­lau­tet­ta­va kä­si­ra­ha tar­jouk­sen te­ki­jäl­le. Li­säk­si hä­nen on mak­set­ta­va kä­si­ra­han suu­rui­nen hy­vi­tys.

Mil­lai­nen on asun­non vir­he, joka vai­kut­taa kaup­paan?

Asun­non vir­hees­tä pu­hu­taan, jos asun­to ei vas­taa sitä, mitä on so­vit­tu myy­jän ja os­ta­jan vä­lil­lä tai jos asun­to ei vas­taa myy­jän en­nen kaup­paa an­ta­mia tie­to­ja, joi­den voi­daan olet­taa vai­kut­ta­neen sii­hen.

Asun­non vir­hees­tä on kyse myös sil­loin, jos myy­jä ei ole ker­to­nut os­ta­jal­le sel­lais­ta asun­toa kos­ke­vaa eri­tyis­tä seik­kaa, jos­ta hä­nen voi­daan olet­taa tien­neen.

Myy­jän tie­do­nan­to­vel­voit­teen lai­min­lyön­tiä ar­vi­oi­des­sa ote­taan huo­mi­oon, on­ko os­ta­jal­la ol­lut mah­dol­lis­ta ha­vai­ta asia asun­non tar­kas­tuk­ses­sa, on­ko os­ta­ja aset­ta­nut joi­tain eri­tyis­vaa­ti­muk­sia, jot­ka myy­jä on tien­nyt – ja näi­den voi­daan olet­taa vai­kut­ta­neen kaup­paan.

Asun­nos­sa on myös vir­he, jos myy­jä on an­ta­nut asun­non ym­pä­ris­tös­tä tai alu­een pal­ve­luis­ta har­haan­joh­ta­van tie­don tai jät­tä­nyt ker­to­mat­ta sel­lais­ta, jol­la on vai­ku­tus­ta asun­non käyt­töön tai sen ar­voon.

Edel­leen asun­nos­sa on vir­he, jos se on va­rus­tuk­sel­taan, kun­nol­taan tai muil­ta omi­nai­suuk­sil­taan mer­kit­tä­väs­ti huo­nom­pi kuin os­ta­jal­la on ol­lut pe­rus­tel­tua ai­het­ta edel­lyt­tää. Täs­sä ote­taan huo­mi­oon asun­non hin­ta, ikä, alu­een ta­va­no­mai­nen va­rus­te­ta­so, koh­tuul­lis­ta asu­mis­ta­soa kos­ke­vat ylei­set vaa­ti­muk­set ja muut sei­kat.

Kau­pan olo­suh­teet ko­ko­nai­suu­te­na rat­kai­se­vat

Vir­hei­tä ar­vi­oi­ta­es­sa kiin­ni­te­tään huo­mi­o­ta kau­pan olo­suh­tei­siin ko­ko­nai­suu­te­na. Käy­te­tyt asun­not poik­ke­a­vat toi­sis­taan huo­mat­ta­va­si nii­den iäs­tä, si­jain­nis­ta, käy­te­tys­tä ra­ken­nus­tek­nii­kas­ta ja kor­jauk­sis­ta riip­pu­en.

Asun­non ikä on yk­si vai­kut­ta­va seik­ka: mitä van­hem­mas­ta asun­nos­ta ja pe­rus­kor­jaa­mat­to­mas­ta asun­nos­ta on kyse, sitä suu­rem­mal­la syyl­lä os­ta­jan tu­lee ym­mär­tää, et­tä asun­to saat­taa tar­vi­ta re­mont­tia.

Pelk­kä ikä ei kui­ten­kaan ker­ro suo­raan asun­non kun­nos­ta, joka riip­puu myös käy­te­tyis­tä ma­te­ri­aa­leis­ta ja asun­non ku­lu­mi­ses­ta.

Huo­lel­li­nen sil­mä­mää­räi­nen tar­kas­tus riit­tää

Os­ta­jan on tar­kas­tet­ta­va asun­to en­nen tar­jouk­sen te­ke­mis­tä. Os­ta­ja ei saa ve­do­ta vir­hee­nä seik­kaan, joka hä­nen oli­si pi­tä­nyt ha­vai­ta tar­kas­tuk­ses­sa. Jos os­ta­ja on jät­tä­nyt käyt­tä­mät­tä tar­kas­tu­soi­keu­den, hän ei voi ve­do­ta vir­hee­nä asi­oi­hin, jot­ka oli­si­vat ol­leet ha­vait­ta­vis­sa.

Tar­kas­ta­mi­seen riit­tää huo­lel­li­nen, sil­mä­mää­räi­nen tu­tus­tu­mi­nen koh­tei­siin.

Ra­ken­tei­ta ei tar­vit­se ava­ta ei­kä os­ta­jan ole­te­ta ole­van ra­ken­nu­sa­lan am­mat­ti­lai­nen.

Myy­jän il­moit­ta­mia tie­to­ja, ku­ten esi­mer­kik­si re­mon­tin tai sen osan val­mis­tu­mi­sa­jan­koh­tia, os­ta­jan ei tar­vit­se tar­kas­taa.

Tyy­pil­li­siä asi­oi­ta, joi­ta os­ta­jan ole­te­taan pys­ty­vän huo­maa­maan ovat mm. asun­non pin­ta­ma­te­ri­aa­lien ku­lu­mat, mah­dol­li­set nä­ky­vät tai muu­ten ais­tit­ta­vat kos­teu­son­gel­mat, ha­ju­hai­tat ja ym­pä­ris­tön lii­ken­teen melu.

Os­ta­ja ei me­ne­tä oi­keut­ta ve­do­ta vir­hee­seen, jos myy­jä on me­ne­tel­lyt tör­ke­än huo­li­mat­to­mas­ti tai kun­ni­an­vas­tai­ses­ti ja ar­vot­to­mas­ti. Sii­tä voi ol­la kyse esi­mer­kik­si sil­loin, jos myy­jä on pei­tel­lyt tie­dos­sa ole­vaa vir­het­tä.

Myy­jän vas­tuu asun­non vir­hees­tä voi säi­lyä

Myy­jä vas­taa vir­hees­tä, joka asun­nos­sa on sil­loin, kun asun­non hal­lin­ta siir­tyy os­ta­jal­le. Hän on vas­tuus­sa sii­tä sii­nä­kin ta­pauk­ses­sa, et­tä vir­he il­me­nee vas­ta myö­hem­min.

Kaup­pa­kir­jan mer­kin­tä sii­tä, et­tä os­ta­ja os­taa asun­non ”sel­lai­se­na kuin se on” ei ra­joi­ta myy­jän vas­tuu­ta asun­non vir­heis­tä.

Myy­jän vir­he­vas­tuu­ta on mah­dol­lis­ta ra­joit­taa si­ten, et­tä tie­dos­sa ole­va vir­he yk­si­löi­dään kaup­pa­kir­jaan. Sel­lai­nen voi ol­la vaik­ka­pa tie­dos­sa ole­va kor­jaa­ma­ton ve­si­va­hin­ko tai ko­din­ko­neen rik­ki­näi­syys.

Os­ta­jan pi­tää il­moit­taa asun­non vir­hees­tä ri­pe­äs­ti

Os­ta­jan pi­tää teh­dä myy­jäl­le il­moi­tus vir­hees­tä ja sii­hen pe­rus­tu­vis­ta vaa­ti­muk­sis­ta koh­tuul­li­ses­sa ajas­sa sii­tä, kun hän on sen ha­vain­nut. Muu­toin oi­keus ve­do­ta vir­hei­siin voi lop­pua.

Vir­hees­tä ja vaa­ti­muk­ses­ta on il­moi­tet­ta­va myy­jäl­le kah­des­sa vuo­des­sa sii­tä, kun os­ta­ja on saa­nut asun­non hal­lin­nan.

Il­moi­tuk­sen mää­rä­ai­kaa ei siis las­ke­ta kaup­pa­kir­jan al­le­kir­joi­tus­päi­väs­tä, el­lei os­ta­jal­la ole ol­lut hal­lin­taa jo en­tuu­des­taan tai el­lei os­ta­ja ole kaup­pa­kir­jan al­le­kir­joi­tus­päi­vä­nä saa­nut hal­lin­taa.

Jos myy­jä on elin­kei­non­har­joit­ta­ja, kah­den vuo­den mää­rä­ai­kaa ei so­vel­le­ta.

Koh­tuul­lis­ta ai­kaa vir­heen ha­vait­se­mi­ses­ta vir­he- ja vaa­ti­mu­sil­moi­tuk­seen ar­vi­oi­daan ta­paus­koh­tai­ses­ti. Ar­vi­oin­tiin vai­kut­taa myös se, mi­ten os­ta­ja on toi­mi­nut vir­heen ha­vait­tu­aan.

Myy­jän pi­täi­si vir­heil­moi­tuk­sen jäl­keen pääs­tä pe­reh­ty­mään vir­hei­siin ja osal­lis­tu­maan nii­den sel­vit­te­lyyn, sen kor­jaus­ta­van suun­nit­te­luun. On myös mah­dol­li­suus teh­dä so­vin­to­tar­jous.

Os­ta­jan ei pi­täi­si aloit­taa pur­ku- ja kor­jaus­töi­tä en­nen kuin myös myy­jä on voi­nut tu­tus­tua vir­hei­siin.

Vir­he las­kee asun­non kaup­pa­hin­taa

Os­ta­jal­la on oi­keus vir­het­tä vas­taa­vaan tai muu­ten vir­hee­seen näh­den koh­tuul­li­seen kaup­pa­hin­nan alen­nuk­seen. Käy­tän­nös­sä kyse on os­ta­jan mak­sa­man kaup­pa­hin­nan pa­laut­ta­mi­ses­ta vir­het­tä vas­taa­val­la mää­räl­lä.

Pa­lau­tet­ta­val­le mää­räl­le myy­jän on mak­set­ta­va tuot­to­kor­koa mak­su­päi­väs­tä lu­kien.

Jos vir­hees­tä ai­heu­tuu os­ta­jal­le olen­nais­ta hait­taa, ei­kä muu­ta seu­raa­mus­ta voi­da pi­tää koh­tuul­li­se­na, os­ta­jal­la on oi­keus pur­kaa kaup­pa. Kau­pan pur­ka­mi­ses­sa os­ta­ja pa­laut­taa asun­non hal­lin­nan sekä asun­toa kos­ke­vat osa­ke­kir­jat ja myy­jä kaup­pa­hin­nan tuot­to­kor­koi­neen.

Uu­den asun­non kau­pas­sa os­ta­ja voi vaa­tia myy­jää kor­jaa­maan vir­heen. Sen si­jaan käy­te­tyn asun­non kau­pas­sa myy­jäl­lä ei ole oi­keut­ta kor­ja­ta vir­het­tä, vaan kaup­pa­hin­nan alen­nus on en­si­si­jai­nen kei­no.

Os­ta­jal­la on li­säk­si oi­keus saa­da kor­vaus­ta vir­heen vuok­si kär­si­mäs­tään va­hin­gos­ta, el­lei myy­jä osoi­ta, et­tei vir­he joh­du huo­li­mat­to­muu­des­ta hä­nen puo­lel­taan.

Alen­nus on ko­ko­nai­sar­vio, ei kor­jaus­ku­lu­jen mää­rä

Vä­häi­sem­pi­kin vir­he riit­tää hin­nan alen­nuk­sen pe­rus­teek­si, mi­kä­li se on vai­kut­ta­nut kaup­paan. Jos vir­he on ko­ko­nais­har­kin­nan pe­rus­teel­la vä­häi­nen, os­ta­ja ei voi te­hok­kaas­ti ve­do­ta vir­hee­seen.

Kaup­pa­hin­nan alen­nuk­sen mää­rä saa­daan ver­taa­mal­la vir­heel­lis­tä asun­toa sii­hen, mitä os­ta­ja oli so­pi­nut tai voi­nut pe­rus­tel­lus­ti edel­lyt­tää os­ta­neen­sa.

Kaup­pa­hin­nan alen­nus ei yleen­sä ole vir­heen kor­jaus­ku­lu­jen mää­rä. Tämä sen vuok­si, et­tä käy­te­tyn asun­non kor­jaus – esi­mer­kik­si kyl­py­huo­neen ve­si­va­hin­gon kor­jaus – nos­taa val­mis­tu­es­saan asun­non ar­voa ja pi­den­tää kyl­py­huo­neen huol­to­vä­liä.

Jos taas kau­pan koh­teen kyl­py­huo­ne on re­mon­toi­tu juu­ri en­nen kaup­paa, os­ta­ja voi edel­lyt­tää, et­tä kor­jauk­set on teh­ty kor­jau­sa­jan­koh­dan mu­kais­ten mää­räys­ten mu­kai­ses­ti ja kyl­py­huo­ne on uut­ta vas­taa­vas­sa kun­nos­sa. Jos kor­jauk­ses­sa on vir­he, vir­heen mer­ki­tys ja hin­na­na­len­nuk­sen mää­rä on lä­hel­lä kor­jaus­kus­tan­nuk­sia.

Kaup­pa­hin­nan alen­nuk­sen mää­rä pe­rus­tuu kau­pan olo­suh­tei­den ko­ko­nais­har­kin­taan. Alen­nus­ta mää­ri­tet­tä­es­sä kiin­ni­te­tään huo­mi­o­ta vir­heel­li­sen asun­non käyt­tö­ar­voon, ul­ko­nä­köön ja vaih­to­ar­voon.

Kau­pan pur­ku on poik­keus

Kau­pan pur­ka­mi­nen edel­lyt­tää, et­tä vir­he on olen­nai­nen, ei­kä muu seu­raus oli­si koh­tuul­lis­ta. Kau­pan pur­ka­mi­sen kyn­nys on kor­ke­ah­ko.

Vir­heen on kat­sot­tu ole­van olen­nai­nen, jos sen kor­jaus­kus­tan­nuk­set ovat enem­män kuin puo­let kaup­pa­hin­nas­ta.

Jos kaup­pa pu­re­taan sen jäl­keen, kun asun­to on luo­vu­tet­tu os­ta­jan hal­lin­taan, ja os­ta­ja on saa­nut asun­nos­ta mer­kit­tä­vää tuot­toa tai hyö­tyä, os­ta­jan on suo­ri­tet­ta­va myy­jäl­le koh­tuul­li­nen kor­vaus. Hyö­tyä tai tuot­toa os­ta­jal­le on voi­nut syn­tyä esi­mer­kik­si sii­tä, et­tä hän on pi­dem­män ai­kaan saa­nut asun­nos­ta vuok­ra­tu­loa.

Jos os­ta­ja on eh­ti­nyt teh­dä asun­toon tar­peel­li­sia tai hyö­dyl­li­siä kor­jauk­sia tai muu­tok­sia, os­ta­jal­la on pu­run yh­tey­des­sä oi­keus saa­da koh­tuul­li­nen kor­vaus asun­toon pan­nuis­ta kus­tan­nuk­sis­ta.

Tar­peel­li­sia tai hyö­dyl­li­siä kus­tan­nuk­sia ovat esi­mer­kik­si lat­ti­a­ma­te­ri­aa­lin tai keit­ti­ön ko­din­ko­nei­den uu­si­mi­nen. Hal­lin­nan ai­ka­na mak­set­tu­ja yh­ti­ö­vas­tik­kei­ta ei voi pur­ku­ti­lan­tees­sa saa­da kor­vauk­se­na myy­jäl­tä.

El­lei kaup­pa­kir­jas­sa ole muu­ta so­vit­tu, myy­jä vas­taa asun­nos­ta ai­heu­tu­vis­ta, asun­to-osa­keyh­ti­öl­le suo­ri­tet­ta­vis­ta mak­suis­ta asun­non hal­lin­nan luo­vu­tuk­seen saak­ka ja os­ta­ja sen jäl­keen. Täl­lai­sia mak­su­ja ovat mm. yh­ti­ö­vas­tik­keet, ve­si­mak­sut, kaa­pe­li-tv-liit­ty­mä­mak­sut ja au­to­paik­ka­mak­sut.

Lue Myös