Mitä teh­dä, jos kaik­ki ei me­ne­kään kuin Ström­sös­sä?

Asuin­kiin­teis­tö­jen kaup­paan si­säl­tyy mer­kit­tä­viä ta­lou­del­li­sia ar­vo­ja, ja ne ovat usein yk­si­tyis­ten ih­mis­ten ar­vok­kain omai­suus. Kiin­teis­tö­kaup­paan liit­tyy usein pal­jon tun­tei­ta ja odo­tuk­sia: esi­mer­kik­si toi­ve uu­des­ta ko­dis­ta per­heel­le tai mö­kis­tä ke­sä­pai­kak­si, luo­pu­mi­sen tun­ne, kun myy­dään pit­kään asut­tua ko­ti­kiin­teis­töä tai kuo­lin­pe­sään kuu­lu­vaa van­haa su­ku­ti­laa.

Kiin­teis­tön vir­hees­tä on kyse sil­loin, kun kau­pan­te­on jäl­keen os­ta­ja huo­maa, et­tä kiin­teis­tö ei jol­tain omi­nai­suuk­sil­taan vas­taa sitä, mitä on os­ta­ja ja myy­jä ovat so­pi­neet tai mitä os­ta­jal­la on ol­lut lain mu­kaan oi­keus olet­taa saa­van­sa.

Kiin­teis­tö­kaup­pa on so­pi­mus. Mi­kä­li myy­jän suo­ri­tus ei vas­taa so­vit­tua, kyse voi ol­la myy­jän so­pi­mus­rik­ko­muk­ses­ta. Vir­heel­li­syyt­tä ar­vi­oi­daan kiin­teis­tön kau­pan­te­ko­het­ken kun­non mu­kaan. Vaik­ka vir­he il­me­ni­si vas­ta myö­hem­min, kaup­paa ra­sit­taa vir­he, jos vir­he oli ole­mas­sa kau­pan­te­ko­het­kel­lä.

Ylei­ses­ti hy­väk­sy­tyt ra­ken­nus­ta­vat ovat muut­tu­neet ajan myö­tä. Ra­ken­nus­ta­pa, joka on ol­lut sal­lit­tua kos­tei­den ti­lo­jen ra­ken­ta­mi­ses­sa 1950–70-lu­vuil­la, ei ole sitä enää. Mut­ta van­has­sa ra­ken­nuk­ses­sa ei ole vir­het­tä, vaik­ka sen ra­ken­nus­ta­pa ei nou­dat­tai­si­kaan kau­pan­te­ko­het­ken ra­ken­ta­mis­mää­räyk­siä.

Kiin­teis­tö­kau­pan jäl­keen ha­vait­tu vir­he joh­taa yleen­sä sel­vi­tysp­ro­ses­siin, jos­ta ai­heu­tuu ku­lu­ja niin myy­jäl­le kuin os­ta­jal­le­kin. Usein on vai­ke­aa tie­tää il­man ra­ken­nu­sa­lan am­mat­ti­lai­sen ar­vi­o­ta, on­ko ra­ken­nuk­ses­sa ha­vait­tu asia vir­he vai ei, tai mikä on vir­heen ta­lou­del­li­nen mer­ki­tys omis­ta­jal­le.

Kaik­ki kiin­teis­töt on mer­kit­ty jul­ki­seen kiin­teis­tö­re­kis­te­riin, jos­ta on saa­ta­vis­sa tie­dot kiin­teis­tön omis­ta­jas­ta, ra­si­tuk­sis­ta ja pin­ta-alas­ta. Tyy­pil­li­nen asuin­kiin­teis­tön kaup­pa on oma­ko­ti­ta­lon tai ke­sä­mök­ki­kiin­teis­tön kaup­pa, eli kaup­pa jos­sa os­ta­jal­le siir­tyy maa­poh­ja ja sil­lä ole­va ra­ken­nus.

Kiin­teis­tö­kaup­paan tar­vi­taan jul­ki­nen kau­pan­vah­vis­ta­ja, el­lei kiin­teis­tö­kaup­paa teh­dä säh­köi­ses­ti Maan­mit­taus­lai­tok­sen yl­lä­pi­tä­mäs­sä kiin­teis­tö­kau­pan verk­ko­pal­ve­lus­sa.

OS­TA­JAN MUIS­TI­LIS­TA

● Kä­ve­le kiin­teis­tön ra­jat läpi.

● Kat­se­le huo­lel­li­ses­ti ra­ken­nus al­haal­ta kat­toon saak­ka. On­ko jo­tain eri­tyis­tä, joka osuu sil­mään, tai poik­ke­aa ta­val­li­ses­ta?

● On­ko si­säil­mas­sa jo­tain poik­ke­a­vaa?

● Lue mah­dol­li­nen kun­to­tar­kas­tus­ra­port­ti huo­lel­li­ses­ti. Kysy sii­hen teh­dyis­tä mer­kin­nöis­tä, mi­kä­li et ym­mär­rä nii­tä.

● Tee muis­tiin­pa­no­ja asi­ois­ta, joi­ta si­nul­le ker­ro­taan kiin­teis­tön näy­töl­lä.

● Kysy, mitä re­mont­te­ja myy­jät ovat koh­tee­seen teh­neet.

MYY­JÄN MUIS­TI­LIS­TA

● Ker­ro avoi­mes­ti kaik­ki tie­dos­sa­si ole­vat sei­kat kiin­teis­tös­tä.

● Mi­kä­li käy­tät vä­lit­tä­jää, tar­kis­ta, et­tä kiin­teis­tö­e­sit­tee­seen tu­lee mer­ki­tyk­si kaik­ki olen­nai­set kiin­teis­töä kos­ke­vat ker­to­ma­si asi­at.

● Kun­nol­la laa­di­tun kaup­pa­kir­jan mer­ki­tys­tä ei voi lii­kaa ko­ros­taa. Mi­kä­li käy­tät vä­lit­tä­jää, älä hy­väk­sy va­ki­o­mal­lis­ta kaup­pa­kir­ja­luon­nos­ta, jos olet ker­to­nut vä­lit­tä­jäl­le ja os­ta­jal­le jo­tain eri­tyis­tä kiin­teis­tös­sä ha­vai­tuis­ta sei­kois­ta. Huo­leh­di, et­tä kiin­teis­tös­tä ker­to­ma­si asi­at tu­le­vat mer­ki­tyk­si kaup­pa­kir­jaan.

● Mi­kä­li kiin­teis­töä esi­tel­tä­es­sä tai mah­dol­li­ses­sa kun­to­tar­kas­tuk­ses­sa ha­vai­taan jo­tain poik­ke­a­vaa, ku­ten kos­teut­ta, huo­leh­di, et­tä asi­as­ta tu­lee mer­kin­tä ja yk­si­löi­ty vas­tuun­ra­joi­tus­lau­se­ke kaup­pa­kir­jaan ja et­tä asia on otet­tu huo­mi­oon kaup­pa­hin­nas­sa.

● Ker­ro os­ta­jal­le, jos et tun­ne myy­tä­vää kiin­teis­töä hy­vin (esim. kuo­lin­pe­sän myy­des­sä kiin­teis­töä.) Har­kit­se kun­to­tar­kas­tuk­sen teet­tä­mis­tä jo en­nen koh­teen esit­te­lyä.

A Vir­he­tyy­pit kiin­teis­tö­kau­pas­sa

Kiin­teis­tön vir­heet ja­e­taan lain mu­kaan kol­meen pää­tyyp­piin: laa­tu­vir­hee­seen, val­lin­ta­vir­hee­seen ja oi­keu­del­li­seen vir­hee­seen.

Laa­tu­vir­heel­lä tar­koi­te­taan sitä, et­tä kiin­teis­tö ei ole omi­nai­suuk­sil­taan sel­lai­nen kuin on so­vit­tu, tai myy­jä on en­nen kau­pan te­ke­mis­tä an­ta­nut os­ta­jal­le vir­heel­li­sen tai har­haan­joh­ta­van tie­don kiin­teis­tön pin­ta-alas­ta, ra­ken­nus­ten kun­nos­ta tai ra­ken­teis­ta taik­ka muus­ta kiin­teis­tön laa­tua kos­ke­vas­ta omi­nai­suu­des­ta, jon­ka voi­daan olet­taa vai­kut­ta­neen kaup­paan.

Laa­tu­vir­heek­si las­ke­taan se­kin, et­tä myy­jä on en­nen kaup­paa jät­tä­nyt il­moit­ta­mat­ta os­ta­jal­le tyy­pil­li­ses­ti myy­dyn kal­tai­sen kiin­teis­tön käyt­töön tai ar­voon vai­kut­ta­vas­ta omi­nai­suu­des­ta, jos­ta myy­jä tie­si tai hä­nen oli­si pi­tä­nyt tie­tää, ja lai­min­lyön­nin voi­daan olet­taa vai­kut­ta­neen kaup­paan. Myy­jä on myös voi­nut en­nen kau­pan te­ke­mis­tä jät­tää oi­kai­se­mat­ta ha­vait­se­man­sa os­ta­jan vir­heel­li­sen kä­si­tyk­sen jos­ta­kin kiin­teis­tön omi­nai­suu­des­ta, joka vai­kut­taa kiin­teis­tön so­vel­tu­mi­seen ai­ot­tuun käyt­töön.

Laa­tu­vir­he voi ol­la myös niin sa­not­tu sa­lai­nen vir­he. Kiin­teis­tös­sä ha­vai­taan kau­pan jäl­keen vika tai puu­te, jon­ka vuok­si kiin­teis­tö poik­ke­aa laa­dul­taan mer­kit­tä­väs­ti sii­tä, mitä myy­dyn kal­tai­sel­ta kiin­teis­töl­tä voi­daan edel­lyt­tää kaup­pa­hin­ta ja muut olo­suh­teet huo­mi­oon ot­ta­en pe­rus­tel­lus­ti. Vir­he on sa­lai­nen, jos myy­jä ei­kä os­ta­ja tien­nyt sii­tä, ei­kä oli­si voi­nut­kaan ha­vai­ta sitä en­nen kaup­paa.

Sa­lai­nen vir­he voi ol­la esi­mer­kik­si ra­ken­nuk­ses­sa ole­va vika, joka ei ole eh­ti­nyt ai­heut­taa ha­vait­ta­via vau­ri­oi­ta myy­jän hal­lin­nan ai­ka­na, mut­ta vau­ri­ot tu­le­vat esiin os­ta­jan saa­des­sa kiin­teis­tön hal­tuun­sa. Sa­lai­ses­ta vir­hees­tä os­ta­jal­la on oi­keus hin­na­na­len­nuk­seen mut­ta ei va­hin­gon­kor­vauk­seen.

Useim­mis­sa kiin­teis­tön­kau­pan vir­he­ti­lan­teis­sa on kyse ni­me­no­maan edel­lä ku­va­tuis­ta laa­tu­vir­heis­tä.

Val­lin­ta­vir­heel­lä tar­koi­te­taan sitä, et­tä myy­jä on en­nen kau­pan te­ke­mis­tä an­ta­nut os­ta­jal­le vir­heel­lis­tä tai har­haan­joh­ta­vaa tie­toa esi­mer­kik­si kaa­vas­ta tai ra­ken­nu­soi­keu­des­ta. Val­lin­ta­vir­hees­tä on kyse esi­mer­kik­si sil­loin, jos asun­kiin­teis­töä esi­tel­tä­es­sä kaik­kien huo­nei­den ker­ro­taan ole­van asuin­ti­laa, vaik­ka yk­si huo­ne on ra­ken­nus­lu­vas­sa mer­kit­ty as­kar­te­lu­huo­neek­si.

Oi­keu­del­li­ses­ta vir­hees­tä on kyse, jos os­ta­ja voi me­net­tää kiin­teis­tön ul­ko­puo­li­sel­le omis­ta­jal­le tai os­ta­ja ei saa re­kis­te­röi­tyä kiin­teis­töä omiin ni­miin­sä. Mi­kä­li asuin­kiin­teis­töä on käy­tet­ty avi­o­puo­li­soi­den yh­tei­se­nä ko­ti­na, sen luo­vu­tuk­seen tar­vi­taan toi­sen puo­li­son suos­tu­mus sii­tä huo­li­mat­ta, et­tä toi­nen puo­li­so omis­tai­si yk­sin koko kiin­teis­tön. Jos suos­tu­mus puut­tuu, os­ta­ja ei saa saan­nol­leen lain­huu­toa.

B Os­ta­jan ja myy­jän vel­vol­li­suu­det kiin­teis­tö­kau­pas­sa

Os­ta­jal­la on vel­vol­li­suus tar­kas­taa kiin­teis­tö­kau­pan koh­de en­nen kaup­paa. Tar­kas­ta­mis­vel­vol­li­suus on tär­keä muis­taa, sil­lä os­ta­ja ei saa laa­tu­vir­hee­nä ve­do­ta asi­aan, joka oli­si voi­tu ha­vai­ta kiin­teis­tön tar­kas­tuk­ses­sa en­nen kau­pan te­koa.

Tar­kas­ta­mis­vel­vol­li­suus tar­koit­taa ta­val­lis­ta huo­lel­li­sen tar­kas­ta­mi­sen ta­soa. Os­ta­jal­la ei ole il­man eri­tyis­tä syy­tä vel­vol­li­suut­ta tar­kis­taa myy­jän kiin­teis­tös­tä an­ta­mien tie­to­jen paik­kan­sa­pi­tä­vyyt­tä ei­kä ulot­taa tar­kas­tus­ta seik­koi­hin, joi­den sel­vit­tä­mi­nen edel­lyt­tää tek­ni­siä tai mui­ta ta­va­no­mai­ses­ta poik­ke­a­via toi­mia.

Huo­lel­li­sel­la tar­kas­ta­mi­sel­la tar­koi­te­taan yleen­sä sil­mä­mää­räi­siä ha­vain­to­ja pai­kois­sa, jon­ne pää­see vai­keuk­sit­ta.

Kel­la­ri­ti­loi­hin pi­tää tu­tus­tua, sa­moin ala­poh­jaan, jos sitä pää­see hel­pos­ti kat­so­maan. Lat­ti­at, sei­nät ja ka­tot kan­nat­taa kat­soa jo­kai­ses­ta huo­nees­ta huo­lel­li­ses­ti, sa­moin ul­lak­ko ja ylä­poh­jan sekä ka­ton ra­ken­ne ja kun­to si­kä­li kuin sin­ne pää­see. Mi­kä­li it­se ei ky­ke­ne te­ke­mään ta­val­lis­ta tar­kas­tus­ta, on hyvä ot­taa tar­kas­tuk­seen avus­ta­va hen­ki­lö.

Os­ta­ja, kysy ak­tii­vi­ses­ti!

Os­ta­jan kan­nat­taa ky­sel­lä ak­tii­vi­ses­ti asi­ois­ta, joil­la on asut­ta­es­sa mer­ki­tys­tä. Nii­tä ovat mm. läm­mi­tys­muo­to, säh­kön tai öl­jyn ku­lu­tus ja jä­te­ve­si­jär­jes­tel­mä. Mi­kä­li kiin­teis­töä mark­ki­noi kiin­teis­tön­vä­li­tys­toi­mis­to, pe­rus­tie­to­jen tu­li­si löy­tyä myyn­tie­sit­tees­tä.

Jos ra­ken­nuk­ses­sa on ha­vait­ta­vis­sa jo­tain epäi­lyt­tä­vää, jon­ka mer­ki­tys­tä os­ta­ja ei pys­ty ar­vi­o­maan, on suo­si­tel­ta­vaa käyt­tää asi­an­tun­ti­jaa. Jos ka­tos­sa nä­kyy va­lu­ma­jäl­kiä, on syy sel­vi­tet­tä­vä. Jos asuin­ti­lois­sa on ha­vait­ta­vis­sa si­säil­man tunk­kai­suut­ta tai pe­rä­ti ho­meen ha­jua, on syy sel­vi­tet­tä­vä en­nen kaup­paa.

En­nen kaup­paa ha­vai­tut vir­heet voi­vat las­kea kaup­pa­hin­taa. Yleen­sä myy­jän int­res­sis­sä on teet­tää kun­to­tar­kas­tus, jot­ta koh­teen tie­dot on an­net­tu os­ta­jal­le mah­dol­li­sim­man kat­ta­vas­ti an­net­tu en­nen kaup­paa. Osa pan­keis­ta on myös al­ka­nut edel­lyt­tää os­ta­jil­ta, et­tä koh­tees­sa on tee­tet­ty kun­to­tar­kas­tus en­nen lai­na­pää­tök­sen an­ta­mis­ta.

Jos os­ta­ja huo­maa kau­pan jäl­keen, et­tä kiin­teis­tös­sä on vir­he, sii­tä ja sii­hen pe­rus­tu­vis­ta vaa­ti­muk­sis­ta on il­moi­tet­ta­va myy­jäl­le koh­tuul­li­ses­sa ajas­sa vir­heen ha­vait­se­mi­ses­ta. Vir­he­vaa­ti­muk­sen vii­väs­ty­mi­nen voi joh­taa sii­hen, et­tä os­ta­ja me­net­tää mah­dol­li­suu­den saa­da myy­jäl­tä vir­hees­tä kor­vaus­ta. Koh­tuul­li­nen ai­ka on joi­ta­kin kuu­kau­sia vir­heen ha­vait­se­mi­ses­ta.

Suo­si­tel­ta­vaa on teh­dä il­moi­tus ha­vai­tus­ta vir­hees­tä ja ar­vi­oi­dus­ta vaa­ti­muk­ses­ta heti. Vir­he­vaa­ti­muk­sen ta­ka­ra­ja on vii­si vuot­ta sii­tä, kun kiin­teis­tön hal­lin­ta on luo­vu­tet­tu os­ta­jal­le. Mi­kä­li vir­he on niin olen­nai­nen, et­tä os­ta­jal­la oli­si oi­keus pur­kaa kaup­pa, ai­ka­ra­ja on 10 vuot­ta hal­lin­nan luo­vu­tuk­ses­ta.

Puut­teis­ta on ker­rot­ta­va

Myy­jän tie­do­nan­to­vel­vol­li­suus tar­koit­taa, et­tä hä­nen on an­net­ta­va os­ta­jal­le tie­to sel­lai­sis­ta kau­pan koh­teen omi­nai­suuk­sia kos­ke­vis­ta asi­ois­ta, joi­den voi­daan olet­taa vai­kut­ta­van kau­pas­ta päät­tä­mi­seen.

Myy­jän tu­lee siis oma-aloit­tei­ses­ti il­moit­taa os­ta­jal­le sel­lai­set tie­dos­saan ole­vat puut­teet tai viat ra­ken­nuk­sis­sa sekä muut kiin­teis­tön laa­tuun liit­ty­vät sei­kat, jot­ka alen­ta­vat tai voi­vat alen­taa myy­tä­vän kiin­teis­tön käyt­tö­mah­dol­li­suuk­sia tai sen ar­voa. Myy­jän on il­moi­tet­ta­va sel­lai­sis­ta myy­jän asu­mi­sen ai­kai­sis­ta asi­ois­ta, jois­ta nor­maa­lil­la huo­lel­li­suu­del­la va­rus­te­tun hen­ki­lön oli­si pi­tä­nyt pää­tel­lä, et­tä ra­ken­nuk­ses­sa on jo­tain vi­kaa.

Jos kiin­teis­tön kun­toon liit­tyy jo­kin asia, jon­ka vuok­si myy­tä­vä kiin­teis­tö poik­ke­aa vas­taa­van­kal­tai­sis­ta kiin­teis­töis­tä, on myy­jän il­moi­tet­ta­va sii­tä os­ta­jal­le. Täl­lai­nen tie­to on esi­mer­kik­si vesi- tai jä­te­ve­si­jär­jes­tel­miin liit­ty­vä häi­riö. Mi­kä­li lat­ti­a­läm­mi­tys on jos­tain huo­nees­ta ha­jon­nut, on myy­jän ker­rot­ta­va sii­tä os­ta­jal­le.

VA­HIN­GON­KOR­VAUS­TA  HUO­LI­MAT­TO­MUU­DES­TA

● Os­ta­jal­la voi ol­la oi­keus saa­da myy­jäl­tä va­hin­gon­kor­vaus­ta kiin­teis­tön vir­hees­tä, jos myy­jän toi­min­ta en­nen kaup­paa kat­so­taan tuot­ta­muk­sel­li­sek­si. Va­hin­gon­kor­vaus­ta ovat mm. os­ta­jal­le vir­heen sel­vit­te­lys­tä ja asi­an­tun­ti­joi­den käy­tös­tä ai­heu­tu­neet ku­lut, jos­kus myös esi­mer­kik­si si­jai­sa­sun­non käy­tös­tä ai­heu­tu­neet ku­lut. Tuot­ta­mus tar­koit­taa, et­tä myy­jä on me­ne­tel­lyt jol­lain ta­paa huo­li­mat­to­mas­ti, esi­mer­kik­si jät­tä­nyt mai­nit­se­mat­ta jon­kin olen­nai­sen myy­tä­vään kiin­teis­töön liit­ty­vän asi­an, joka myy­jäl­lä on ol­lut tie­dos­sa, ja jon­ka hä­nen on pi­tä­nyt ym­mär­tää voi­van vai­kut­taa kaup­paan.

● Myy­jäl­lä ei ole vel­vol­li­suut­ta kor­va­ta va­hin­koa, jos hän ky­ke­nee osoit­ta­maan, et­tei vir­he joh­du hä­nen huo­li­mat­to­muu­des­taan.

TA­PAUS 1

■ On­gel­ma: Puo­li vuot­ta kiin­teis­tön kau­pan jäl­keen os­ta­jien per­he ais­ti ho­meen ha­jua kyl­py­huo­nees­sa. Koh­det­ta esi­tel­tä­es­sä os­ta­jil­le oli ker­rot­tu, et­tä myy­jät oli­vat re­mon­toi­neet asuin­ra­ken­nuk­sen kyl­py­huo­neen.

■ Rat­kai­su: Ra­ken­nus­tek­ni­sis­sä mit­tauk­sis­sa ha­vait­tiin, et­tä ra­ken­tei­siin oli pääs­syt vir­heel­li­sen kor­jaus­ta­van vuok­si kos­teut­ta. Myy­jä vel­voi­tet­tiin suo­rit­ta­maan os­ta­jil­le hin­na­na­len­nus­ta ja va­hin­gon­kor­vaus­ta.

C Kun­to­tar­kas­tus ei pois­ta myy­jän vas­tuu­ta

Myy­jä voi teet­tää kau­pan koh­tees­sa kun­to­tar­kas­tuk­sen en­nen myyn­tiä. Kun­to­tar­kas­tuk­sen teet­tä­mi­nen voi edis­tää kiin­teis­tön myyn­tiä, ja tar­kas­tus­ra­por­tin si­säl­tö on os­ta­jal­le an­net­ta­vaa tie­toa ra­ken­nuk­sen kun­nos­ta.

Kun­to­tar­kas­ta­jien ja kun­to­tar­kas­tus­ra­port­tien taso vaih­te­lee eri­no­mai­ses­ta heik­koon. Mi­kä­li tee­tät kun­to­tar­kas­tuk­sen en­nen kaup­paa, sel­vi­tä, min­kä­lai­nen am­mat­ti­tai­to ra­por­tin te­ki­jäl­lä on ja mitä ra­port­tiin mer­ki­tään. Jos mah­dol­lis­ta, pyy­dä mal­li­ra­port­ti näh­tä­väk­si ja ver­tai­le eri ra­port­ti­mal­le­ja kes­ke­nään.

Ra­ken­tei­ta rik­ko­mat­ta eli esi­mer­kik­si po­raa­mat­ta rei­kiä tai avaa­mat­ta ra­ken­tei­ta ei ole mah­dol­lis­ta sel­vit­tää, on­ko ra­ken­tei­den si­säl­lä kos­teut­ta. Jos jo­kin koh­ta ra­ken­nuk­ses­sa vai­kut­taa poik­ke­a­val­ta, pyy­dä, et­tä ra­por­tis­sa kiin­ni­te­tään huo­mi­o­ta eri­tyi­ses­ti sii­hen.

On ai­na edul­li­sem­paa sel­vit­tää kiin­teis­tön omi­nai­suu­det myy­jän ja os­ta­jan vä­lil­lä en­nen kaup­paa kuin vas­ta kau­pan jäl­keen.

Kos­teus­mit­tauk­set ei­vät ole kun­to­tar­kas­tuk­sia. Kun­to­tar­kas­tus voi si­säl­tää sup­pe­an tai laa­jan tar­kas­tuk­sen. Osa tar­kas­ta­jis­ta on suo­rit­ta­nut asun­to­kau­pan kun­to­tar­kas­ta­jan pä­te­vyys­tut­kin­non, jo­ten nämä asun­to­kau­pan kun­to­tar­kas­ta­jat (AKK) te­ke­vät tar­kas­tuk­sen yh­te­näis­ten oh­jei­den mu­kai­ses­ti.

Kun­to­tar­kas­tuk­sen hank­ki­mi­nen ei pois­ta myy­jän vir­he­vas­tuu­ta. En­nen kaup­paa han­kit­tu ja os­ta­jal­le esi­tet­ty kun­to­tar­kas­tus osoit­taa, mis­tä kiin­teis­tön omi­nai­suuk­sis­ta ja mah­dol­li­sis­ta kor­jaus­tar­peis­ta on ai­na­kin ker­rot­tu os­ta­jal­le en­nen kaup­paa.

En­nen kaup­paa os­ta­jal­le ker­rot­tui­hin tai os­ta­jan ha­vait­se­miin seik­koi­hin os­ta­ja ei voi ve­do­ta vir­hei­nä.

Myy­jä ei voi kor­ja­ta vir­het­tä

Os­ta­jal­la on vir­heen pe­rus­teel­la oi­keus hin­na­na­len­nuk­seen tai jos vir­he on olen­nai­nen, oi­keus pur­kaa kaup­pa. Os­ta­jal­la on li­säk­si oi­keus saa­da kor­vaus va­hin­gos­taan mui­den vir­hei­den pait­si sa­lai­sen vir­heen osal­ta. Myy­jäl­lä ei ole oi­keut­ta kor­ja­ta vir­het­tä it­se.

Kiin­teis­tön vir­heen pe­rus­teel­la on mah­dol­lis­ta vaa­tia hin­na­na­len­nus­ta ai­na, kun kiin­teis­tö ei vas­taa sitä, mitä os­ta­jal­la on lain mu­kaan oi­keus vaa­tia.

Oi­keus hin­na­na­len­nuk­seen edel­lyt­tää, et­tä vir­heel­lä on ol­lut vai­ku­tus­ta kiin­teis­tö­kaup­paan. Vä­häi­nen vir­he ei yleen­sä yk­si­nään yli­tä hin­na­na­len­nuk­sen kyn­nys­tä. Vir­heen vai­ku­tuk­sel­li­suut­ta ar­vi­oi­ta­es­sa ver­ra­taan vir­het­tä ja kaup­pa­hin­taa: oli­si­ko tie­dol­la vir­hees­tä voi­nut ol­la  kaup­pa­hin­taa alen­ta­vaa mer­ki­tys­tä kaup­paa teh­tä­es­sä? Vir­heet, joi­den kor­jaa­mis­kus­tan­nuk­set ovat vä­häi­nen osa kaup­pa­hin­nas­ta, ei­vät oi­keu­ta hin­na­na­len­nuk­seen.

Tuo­mi­ois­tui­mis­sa vaa­di­taan usein kor­vaus­ta, joka pe­rus­tuu vir­heen kor­jaus­kus­tan­nuk­siin. Hin­nan alen­nuk­sen mää­rä ei tar­koi­ta vir­heen kor­jaus­kus­tan­nus­ten kor­jaus­kus­tan­nus­ten mää­rää. Kaup­pa­hin­nan alen­nuk­sen mää­rä saa­daan vä­hen­tä­mäl­lä so­vi­tus­ta kaup­pa­hin­nas­ta vir­heel­li­sen kiin­teis­tön ar­vo kau­pan­te­ko­het­kel­lä.

Hin­na­na­len­nus suo­je­lee os­ta­jan pe­rus­tel­tua odo­tus­ta kau­pan koh­tees­ta. Jos vir­heet­tö­mä­nä myy­dyn asuin­kiin­teis­tön hin­ta on ol­lut esi­mer­kik­si 150 000 eu­roa, ja jos sen ar­vo vir­heel­li­se­nä on 2/3 käy­väs­tä ar­vos­ta, kiin­teis­tön ar­vo on 100 000 eu­roa, eli kaup­pa­hin­nan alen­nuk­sen mää­rä on 50 000 eu­roa.

Kor­jaus­kus­tan­nus­ten vai­ku­tus kaup­pa­hin­nan alen­nuk­seen riip­puu mo­nes­ta asi­as­ta. Jos kyse on ai­van uu­des­ta ra­ken­nuk­ses­ta, kor­jaus­kus­tan­nuk­set osoit­ta­vat usein hy­vin lä­hel­le hin­nan alen­nuk­sen mää­rän.

Uu­den ra­ken­nuk­sen pi­tää ol­la moit­tee­ton, ja mi­kä­li os­ta­ja jou­tuu vir­heen vuok­si uu­si­maan vaik­ka­pa suih­ku­ti­lan, on kor­jaus­kus­tan­nus­ten mää­rä to­den­nä­köi­ses­ti mää­rä, jota vä­hem­män os­ta­ja oli­si kiin­teis­tös­tä mak­sa­nut jos oli­si vir­heen tien­nyt.

Mää­räyk­set ovat muut­tu­neet

Jos on kyse van­has­ta ra­ken­nuk­ses­ta tai sen osas­ta, kor­jaus­kus­tan­nuk­sis­ta ei voi ve­tää yh­tä­läi­syys­merk­kiä hin­nan alen­nuk­sen mää­rään. Jos pa­ri­kym­men­tä vuot­ta van­han, al­ku­pe­räi­ses­sä kun­nos­sa ole­van ra­ken­nuk­sen suih­ku­ti­lois­sa ha­vai­taan kau­pan jäl­keen kor­jaus­ta vaa­ti­va kos­teus­vau­rio, kor­jaus­kus­tan­nus­ten mää­rä ylit­tää to­den­nä­köi­ses­ti hin­na­na­len­nuk­sen mää­rän.

Kos­tei­den ti­lo­jen kor­jauk­sia kos­ke­vat mää­räyk­set kun ovat muut­tu­neet ra­ken­nu­sa­jan­koh­dan jäl­keen. Vir­heen kor­jauk­sen lop­pu­tu­lok­se­na os­ta­jal­la on suih­ku­ti­la, jon­ka laa­tu­ta­so on pa­rem­pi ja tek­ni­nen käyt­töi­kä pi­dem­pi kuin kau­pan koh­tees­sa oli­si ol­lut il­man vir­het­tä.

Hin­na­na­len­nus ei si­säl­lä kor­vaus­ta sel­vit­te­ly­ku­luis­ta ja mah­dol­li­sis­ta oi­keu­del­li­sen avus­ta­jan ku­luis­ta. Usein vir­heen sekä kor­jaus­kus­tan­nus­ten sel­vit­tä­mi­seen tar­vi­taan ra­ken­nu­sa­lan am­mat­ti­lai­nen tai ta­va­ran­tar­kas­ta­ja ja vaa­ti­mus­ten esit­tä­mi­seen ja neu­vot­te­lui­hin oi­keu­del­li­nen avus­ta­ja.

Hin­na­na­len­nus tar­koit­taa käy­tän­nös­sä kaup­pa­hin­nan osan pa­laut­ta­mis­ta. Kaup­pa­hin­nan pa­lau­tuk­sen ra­hoit­ta­mi­nen on usein myy­jäl­le han­ka­laa.

Ta­paus 2

■ On­gel­ma: Per­he os­tin loi­vaan rin­tee­seen ra­ken­ne­tun oma­ko­ti­ta­lon, jos­sa myy­jän per­he oli asu­nut vain vuo­den. Noin vuo­den ku­lut­tua kau­pas­ta ta­lon kel­la­rin lat­ti­al­la ja sei­näs­sä lat­ti­an ra­jas­sa ha­vait­tiin kos­teut­ta. Tar­kem­mat sel­vi­tyk­sen osoit­ti­vat, et­tä kiin­teis­tön sa­la­o­ja­jär­jes­tel­mä oli ra­ken­net­tu vää­rään kor­keu­teen, min­kä vuok­si sa­la­o­jat ei­vät toi­mi­neet, ja kos­teut­ta pää­si ta­lon ra­ken­tei­siin.

■ Rat­kai­su: Os­ta­jan ja myy­jän vä­li­ses­sä kau­pas­sa kyse oli sa­lai­ses­ta vir­hees­tä, sil­lä myy­jän hal­lin­nan ai­ka­na on­gel­maa ei ol­lut ha­vait­ta­vis­sa. Os­ta­jil­la oli oi­keus saa­da myy­jäl­tä vir­heen vuok­si hin­na­na­len­nus­ta, mut­ta ei va­hin­gon­kor­vaus­ta, sil­lä myy­jän puo­lel­la ei ol­lut tuot­ta­mus­ta.

Kos­ka myy­jän omas­ta kau­pas­ta oli al­le vii­si vuot­ta, myy­jä vaa­ti laa­tu­vir­heen pe­rus­teel­la hin­na­na­len­nus­ta ja va­hin­gon­kor­vaus­ta kiin­teis­tön ai­kai­sem­mal­ta omis­ta­jal­ta, joka oli ra­ken­nut­ta­nut ta­lon.

OTM, VA­RA­TUO­MA­RI Pet­ra Lind­berg JA ASI­A­NA­JA­JA. ERI­KOIS­TU­NUT SO­PI­MU­SOI­KEU­TEEN, PER­HE-JA PE­RIN­TÖ­OI­KEU­TEEN JA KON­KURS­SI­OI­KEU­TEEN.