Eni­ten rii­del­lään pie­nis­sä ja yli 60 huo­neis­ton yh­ti­öis­sä

Tois­tu­via naa­pu­ri­rii­to­ja on joka kol­man­nes­sa asun­to-osa­keyh­ti­ös­sä, sel­vi­ää oi­keus­mi­nis­te­ri­ön vuon­na 2013 te­ke­mäs­tä sel­vi­tyk­ses­tä.

Eni­ten rii­to­ja on pie­nis­sä, 1–5 osa­ke­huo­neis­ton ta­lois­sa ja suu­ris­sa, yli 60 osa­ke­huo­neis­ton ta­lois­sa.

Myös oma­ko­ti­kiin­teis­tö­jen ja lo­ma­kiin­teis­tö­jen naa­pu­rei­den vä­li­set rii­dat ovat tut­tu­ja rii­ta-asi­oi­ta hoi­ta­vil­le ju­ris­teil­le.

Syi­nä elä­män­tyy­li tai jo­kin muu kuin asu­mi­sa­sia

Rii­to­jen taus­tal­ta voi­vat ol­la mm. asuk­kai­den eri­lai­sen elä­män­tyy­lit. Myös pit­kään jat­ku­nut, rat­kai­se­ma­ton eri­mie­li­syys ai­van muus­ta kuin asu­mi­seen liit­ty­väs­tä asi­as­ta voi vai­kut­taa.

Rii­to­ja ai­heut­ta­vat myös piit­taa­mat­to­muus jär­jes­tys­mää­räyk­sis­tä tai ihan vain hy­väs­tä käy­tök­ses­tä. Asuk­kail­la voi myös ol­la vir­heel­li­siä kä­si­tyk­siä omis­ta asu­mi­seen liit­ty­vis­tä oi­keuk­sis­ta.

On­gel­mia voi syn­tyä, jos tie­to ei kul­je ta­lo­yh­ti­ös­sä.

Yk­si­löl­li­syy­den ko­ros­tu­mi­nen ja yh­tei­söl­li­syy­den vä­he­ne­mi­nen eri­tyi­ses­ti kau­pun­ki­a­su­mi­ses­sa on nos­ta­nut kyn­nys­tä kes­kus­tel­la naa­pu­rien kans­sa kas­vo­tus­ten asi­ois­ta, jot­ka häi­rit­se­vät tai jois­ta on epä­sel­vyyt­tä.

Huo­noa käy­tös­tä ei ole sää­det­ty ran­gais­ta­vak­si

Laa­je­tes­saan naa­pu­ri­rii­dat joh­ta­vat il­moi­tuk­siin ta­lo­yh­ti­öl­le, rii­toi­hin yh­ti­ö­ko­kouk­ses­sa, lap­pui­hin rap­pu­käy­tä­väs­sä, il­moi­tuk­siin vi­ra­no­mai­sil­le, ylei­seen kiu­san­te­koon ja oi­keusp­ro­ses­sei­hin­kin.

Osas­sa rii­dois­ta ju­ri­diik­ka on voi­ma­ton­ta. Huo­noa käy­tös­tä kun ei ole sää­det­ty ran­gais­ta­vak­si tai ra­hal­la kor­vat­ta­vak­si.

Pit­kit­ty­es­sään rii­dat muut­tu­vat toi­si­naan kiu­san­te­ok­si ja häi­ri­köin­nik­si, joka saat­taa ylit­tää jo ri­kok­sen tun­nus­mer­kis­tön.

Usein rii­ta rat­ke­aa vas­ta rii­dan ai­heut­ta­jan tai naa­pu­rin muut­toon asun­nos­ta tai kiin­teis­tös­tä. ●

Asun­too­sa­keyh­ti­öis­sä rii­del­lään tu­pa­koin­nis­ta ja me­lus­ta

1. Naa­pu­ri polt­taa tu­pak­kaa par­vek­keel­la

On­gel­ma: Naa­pu­ri polt­taa tu­pak­kaa par­vek­keel­la. Tu­pa­kan­sa­vu le­vi­ää kui­ten­kin myös mui­hin asun­toi­hin ja rap­pu­käy­tä­vään. Voi­ko par­ve­ke­tu­pa­koin­tia ra­joit­taa tai kiel­tää sen ta­lo­yh­ti­ös­sä ko­ko­naan?

Mi­ten ti­lan­ne rat­kais­taan? Par­ve­ke kuu­luu osa­ke­o­mis­tuk­sen pe­rus­teel­la osak­kaan tai vuok­ra­so­pi­muk­sen pe­rus­teel­la vuok­ra­lai­sen hal­lin­taan.

Ta­lo­yh­ti­öt ovat pyr­ki­neet rat­kai­se­maan asi­aa mm. te­ke­mäl­lä yh­ti­ö­ko­kouk­ses­sa pää­tök­siä tu­pa­koin­nin kiel­tä­mi­ses­tä par­vek­keil­la yk­sin­ker­tai­sel­la enem­mis­töl­lä.

Tuo­mi­ois­tui­met ovat vah­vis­ta­neet, et­tä kyse on koh­tuut­to­mas­ta puut­tu­mi­ses­ta osak­kaan oi­keuk­siin ja ju­lis­ta­neet pää­tök­set mi­tät­tö­mik­si.

Toi­nen ko­keil­tu kei­no on ol­lut ter­vey­den­suo­je­lu­la­kiin pe­rus­tu­nut ta­lo­yh­ti­ön vaa­ti­mus sii­tä, et­tä kau­pun­gin ym­pä­ris­tö­lau­ta­kun­ta kiel­tää ta­lo­yh­ti­ös­sä ta­pah­tu­van tu­pa­koin­nin sen muil­le asuk­kail­le ai­heut­ta­man ter­veys­hai­tan vuok­si.

Kor­kein hal­lin­to-oi­keus kat­soi tuo­mi­os­saan, et­tei edel­ly­tyk­siä kiel­lol­le ol­lut, kos­ka ter­veys­hait­taa ei voi­tu osoit­taa.

15.5.2015 tuli voi­maan uu­si asu­mis­ter­vey­sa­se­tus. Sen mu­kaan si­säil­mas­sa ei saa tois­tu­vas­ti esiin­tyä ais­tin­va­rai­ses­ti tun­nis­tet­ta­vaa, sää­de­tyn mää­rän ylit­tä­vää mää­rää tu­pa­kan­sa­vua, muu­toin on kyse ter­veys­hai­tas­ta.

Ais­tin­va­rai­sen to­den­ta­mi­sen ja ni­ko­tii­ni­pi­toi­suu­den mit­tauk­sen te­kee vi­ra­no­mai­nen, esi­mer­kik­si kou­lu­tuk­sen saa­nut ter­veys­tar­kas­ta­ja. En­nak­ko­pää­tök­sen ta­sois­ta tuo­mi­ois­tuin­rat­kai­sua ei vie­lä ole an­net­tu.

Asun­to-osa­keyh­ti­öl­lä on kui­ten­kin mah­dol­li­suus kiel­tää tu­pa­koin­ti ta­lo­yh­ti­ön kai­kil­la par­vek­keil­la kir­jaa­mal­la sii­tä ni­me­no­mai­nen mää­räys ta­lo­yh­ti­ön yh­ti­ö­jär­jes­tyk­seen.

Kos­ka kyse on kaik­kien osak­kai­den oi­keu­teen koh­dis­tu­vas­ta pää­tök­ses­tä, pää­tös vaa­tii suos­tu­muk­sen kai­kil­ta ta­lo­yh­ti­ön osak­keen omis­ta­jil­ta.

2. Naa­pu­ri ei pidä huol­ta asun­nos­taan

On­gel­mia: Eten­kin asun­to-osa­keyh­ti­ö­muo­toi­sis­sa pa­ri­ta­lois­sa ai­heu­tuu on­gel­mia ja rii­to­ja, kun toi­nen osa­kas hoi­taa huo­neis­to­aan huo­lel­li­ses­ti ja toi­nen huo­li­mat­to­mas­ti. Huo­li­mat­to­man osak­kaan vuok­si yh­tiö eli myös toi­nen osa­kas jou­tuu osal­lis­tu­maan toi­sen asun­non kor­jaus­kus­tan­nuk­siin.

Ker­ros­ta­lois­sa esi­mer­kik­si ta­lon ra­ken­tei­siin koh­dis­tu­nei­den ve­si­va­hin­ko­jen kor­jaus­kus­tan­nuk­set tu­le­vat use­an osak­kaan kan­net­ta­vik­si.

Mi­ten ti­lan­ne rat­kais­taan? Ta­va­no­mai­ses­sa asun­to-osa­keyh­ti­ön yh­ti­ö­jär­jes­tyk­ses­sä maa­poh­jan ja ra­ken­nuk­sen omis­tus ja hal­lin­ta kuu­lu­vat yh­ti­öl­le, ja osak­kaat omis­ta­vat huo­neis­ton hal­lin­taan oi­keut­ta­vat osak­keet.

Ra­ken­nuk­sen kun­nos­sa­pi­to­vas­tuu ja kun­nos­sa­pi­to-oi­keus ja­kau­tu­vat osak­kee­no­mis­ta­jien ja yh­ti­ön kes­ken asun­to-osa­keyh­ti­ö­lais­sa sää­de­tyl­lä ta­val­la. Asun­to-osa­keyh­ti­ön yh­ti­ö­jär­jes­tyk­ses­sä voi­daan mää­rä­tä kun­nos­sa­pi­to­vas­tuun ja­kau­tu­mi­ses­ta myös lais­ta poik­ke­a­val­la ta­val­la.

Yh­ti­ön kun­nos­sa­pi­to­vas­tuul­le kuu­lu­via koh­tei­ta ovat yleen­sä läm­mi­tys-, säh­kö-, tie­don­siir­to- kaa­su-, vesi-, il­man­vaih­to- ja vie­mä­ri­jär­jes­tel­mät. Osa­ke­huo­neis­to­jen si­sä­o­sien kun­nos­sa­pi­to kuu­luu osak­kaal­le.

Jos huo­neis­to­jen si­sä­o­sat va­hin­goit­tu­vat ra­ken­teen tai yh­ti­ön kun­nos­sa­pi­to­vas­tuul­le kuu­lu­vien vi­ko­jen kor­jaa­mi­ses­ta, yh­ti­ön on kor­jat­ta­va myös huo­neis­ton si­sä­o­sat.

Yh­ti­ön kun­nos­sa­pi­to- tai kor­jaus­vas­tuul­le tu­le­vat kus­tan­nuk­set ra­hoi­te­taan hoi­to­vas­tik­keil­la ja tar­vit­ta­es­sa lai­nal­la. Sil­loin kus­tan­nuk­set ja­kau­tu­vat osak­kail­le yh­ti­ö­jär­jes­tyk­ses­sä mää­rä­tyl­lä ta­val­la.

Asun­to-osa­keyh­ti­ö­muo­toa käy­te­tään ker­ros- ja ri­vi­ta­lois­sa ja myös pa­ri­ta­lois­sa. Kos­ka pa­ri­ta­los­sa on vain kak­si mak­sa­jaa, on hyvä mää­ri­tel­lä sel­väs­ti yh­ti­ö­jär­jes­tyk­ses­sä kum­man­kin osak­kaan kun­nos­sa­pi­to­vas­tuul­le kuu­lu­vat asi­at ja vas­tuu yh­teis­ten jär­jes­tel­mien kun­nos­sa­pi­dos­ta.

3. Naa­pu­ri ra­ken­taa gril­li­ko­dan yh­tei­sel­le pi­hal­le

On­gel­mia: Naa­pu­ri ra­ken­taa asun­too­sa­keyh­ti­öön oma­toi­mi­ses­ti va­lo­kat­teen, gril­li­ko­dan tai leik­ki­mö­kin. Hän is­tut­taa pi­hal­le pui­ta, jot­ka kas­va­es­saan var­jos­ta­vat naa­pu­ria.

Mi­ten ti­lan­teet rat­kais­taan? Asun­too­sa­keyh­ti­ös­sä kaik­ki osak­keet tuot­ta­vat omis­ta­jil­leen sa­mat oi­keu­det, el­lei yh­ti­ö­jär­jes­tyk­ses­sä oli toi­sin mää­rät­ty.

Yh­ti­ö­ko­kous, hal­li­tus ei­kä isän­nöit­si­jä saa teh­dä pää­tös­tä, joka an­taa jol­le­kul­le osak­kaal­le etua yh­ti­ön tai toi­sen osak­kee­no­mis­ta­jan kus­tan­nuk­sel­la. Yh­den­ver­tai­suus­pe­ri­aat­teen vas­tai­nen pää­tös on mi­tä­tön.

Useim­mis­sa ta­lo­yh­ti­öis­sä ra­ken­nuk­sen maa­poh­jan omis­tus ja hal­lin­ta kuu­luu yh­ti­öl­le. Täl­löin ta­lo­yh­tiö päät­tää, mitä yh­ti­ön pi­hoil­la voi ol­la. Osa­kas ei saa il­man ta­lo­yh­ti­ön lu­paa teh­dä omia ra­ken­nel­mia ta­lo­yh­ti­ön hal­lit­se­mal­le piha-alu­eel­le.

Mi­kä­li ha­lut­tu ra­ken­nel­ma vaa­tii ra­ken­nus- tai toi­men­pi­de­lu­van, lu­van voi kau­pun­gil­ta ha­kea vain ta­lo­yh­tiö osak­kaan pyyn­nös­tä.

Yh­den­ver­tai­suus­pe­ri­aa­te tar­koit­taa, et­tä jos yh­del­le osak­kaal­le an­ne­taan yh­ti­ön lupa va­lo­kat­teen ra­ken­ta­mi­seen, vas­taa­va lupa on an­net­ta­va muil­le­kin osak­kail­le.

Mi­kä­li pi­hat ha­lu­taan osa­kas­hal­lin­taan, mää­räys voi­daan kir­ja­ta yh­ti­ö­jär­jes­tyk­seen.

On mah­dol­lis­ta myös teh­dä maa­poh­jan hal­lin­nan­ja­ko­so­pi­mus, joka so­vel­tuu par­hai­ten ta­lo­yh­ti­ön omis­ta­miin eril­lis­ta­loi­hin tai pa­ri­ta­loi­hin.

4. Naa­pu­ri käy yöl­lä suih­kus­sa tai bi­let­tää lak­kaa­mat­ta

On­gel­mia: Va­li­tuk­sia häi­rin­näs­tä ovat ai­heut­ta­neet mm. ul­ko-ovien ko­va­ää­ni­nen sul­ke­mi­nen, lii­an ko­va­ää­ni­nen kä­ve­ly, vuo­ro­työs­tä yöl­lä saa­pu­van suih­ku, las­ten leik­ki­mi­sen ää­net, las­ten tai ai­kuis­ten sa­tun­nai­set soit­to­har­joi­tuk­set, juh­lis­ta kuu­lu­va mu­siik­ki tai juh­lien ää­net, ly­hyt­kes­toi­ses­ta re­mon­tis­ta ai­heu­tu­vat ää­net tai re­mont­ti­pö­ly käy­tä­väs­sä. Nämä kuu­lu­vat ta­val­li­seen asu­mi­seen.

Sel­vim­piä häi­rit­se­viä ta­pauk­sia ovat tois­tu­vat läpi yön kes­tä­vät ko­va­ää­ni­set juh­li­mi­set ja hu­ma­lai­set po­ru­kat.

Häi­rit­se­vää voi ol­la myös, et­tä naa­pu­ris­sa hauk­kuu koi­ra usei­ta tun­te­ja päi­väs­sä niin, et­tä ää­ni kan­tau­tuu mui­hin asun­toi­hin, tai soit­to usei­ta tun­te­ja päi­väs­sä, vaik­ka ei soi­tet­tai­si­kaan hil­jai­suu­den ai­ka­na.

Mi­ten ti­lan­teet rat­kais­taan? Tyy­pil­li­sim­mät eri­mie­li­syy­det ai­heu­tu­vat asuk­kai­den eri­lai­sis­ta asu­mis­tyy­leis­tä. Se, mitä toi­nen voi pi­tää ta­val­li­se­na, voi toi­ses­ta tun­tua häi­rit­se­väl­tä.

Ker­ros-, rivi- tai pa­ri­ta­los­sa ei ole mah­dol­lis­ta saa­vut­taa sa­man­lais­ta yk­si­tyi­syyt­tä kuin eril­lis­ta­los­sa. Jot­kut asuk­kaat tun­tu­vat vä­lil­lä unoh­ta­van tä­män.

Ra­jan­ve­to ta­val­li­seen asu­mi­seen kuu­lu­vien ää­nien ja häi­rit­se­vän elä­män vä­lil­lä on ta­paus­koh­tais­ta. Vii­me kä­des­sä ar­vi­on te­kee tuo­mi­ois­tun.

Häi­rit­se­väk­si kat­so­taan toi­min­ta, joka on jat­ku­vaa tai tois­tuu usein, ja sii­tä ai­heu­tuu häi­ri­ö­tä use­al­le asuk­kaal­le.

Ta­lo­yh­ti­ön jär­jes­tys­sään­nöt an­ta­vat hy­vän pe­rus­tan ta­lo­yh­ti­ön toi­vo­mal­le toi­min­nal­le. Esi­mer­kik­si hil­jai­suu­dek­si so­vit­tu­na ai­ka­na asun­nos­ta kan­tau­tu­vat jat­ku­vat ko­vat ää­net voi­vat ol­la häi­rit­se­vää käy­tös­tä.

Re­mon­tis­ta tai juh­lis­ta on koh­te­li­as­ta il­moit­taa etu­kä­teen esi­mer­kik­si ta­lo­yh­ti­ön il­moi­tus­tau­lul­la. ●

Kiin­teis­töis­sä ki­na­taan ra­jois­ta ja teis­tä

1. Naa­pu­ri siir­tää ra­jaa

On­gel­mia: Epä­sel­vyys kiin­teis­tön ra­jois­ta ai­heut­taa usein naa­pu­ri­rii­to­ja. Ajan ku­lu­es­sa ra­ja­mer­kit ovat voi­neet ka­do­ta, ja jos­kus nii­tä on pois­tet­tu ta­hal­laan­kin. Toi­si­naan kiin­teis­tön ra­jaa on yri­tet­ty laa­jen­taa si­ten, et­tä oma ai­ta tai muu ra­ken­nel­ma on ra­ken­net­tu ulot­tu­maan naa­pu­rin puo­lel­le.

Mi­ten ti­lan­teet rat­kais­taan? Ra­ja­rii­to­ja rat­kais­taan maan­mit­taus­toi­mis­ton ra­jan­käyn­ti­toi­mi­tuk­ses­sa. Sii­nä sel­vi­te­tään ra­jan paik­ka lain­voi­mai­ses­ti, ra­ken­ne­taan tar­vit­ta­vat ra­ja­mer­kit maas­toon ka­don­nei­den ti­lal­le ja ava­taan ra­ja­lin­ja.

Ra­ken­nel­miin tar­vit­ta­vis­ta lu­vis­ta an­ta­vat tar­kem­pia mää­räyk­siä maan­käyt­tö- ja ra­ken­ta­mi­sa­se­tus sekä kau­pun­gin ra­ken­nus­jär­jes­tys.

Ra­ken­nus­val­von­ta­vi­ra­no­mai­nen voi mää­rä­tä pois­tet­ta­vik­si il­man lu­paa teh­dyt ra­ken­nel­mat.

Pui­ta ei saa kaa­taa naa­pu­rin puo­lel­ta. Ereh­dyk­ses­sä­kin naa­pu­rin puo­lel­ta kaa­det­tu puu on kor­vat­ta­va.

2. Naa­pu­ri kul­kee pi­han hal­ki

On­gel­mia: Tie­oi­keu­det ai­heut­ta­vat sään­nöl­li­ses­ti rii­to­ja naa­pu­rei­den vä­lil­lä. Kiin­teis­tön ai­kai­sem­pi omis­ta­ja on voi­nut an­taa naa­pu­ril­leen oi­keu­den kul­kea kiin­teis­tön­sä kaut­ta, mut­ta oi­keus on tar­koi­tet­tu hen­ki­lö­koh­tai­sek­si ei­kä tie­toa ole an­net­tu uu­del­le omis­ta­jal­le.

Vi­ra­no­mai­nen voi mää­rä­tä pois­tet­ta­vik­si il­man lu­paa teh­dyt ra­ken­nel­mat.

Mi­ten ti­lan­teet rat­kais­taan? Tie­oi­keu­den pe­rus­ta­mi­ses­ta on voi­nut ku­lua pit­kä ai­ka tai kiin­teis­tö­jen omis­ta­jat ovat vaih­tu­neet. Sil­loin voi syn­tyä epä­tie­toi­suut­ta tai rii­taa sii­tä, on­ko tie teh­ty ja käy­te­tään­kö sitä an­ne­tun tie­oi­keu­den mu­kaan tai on­ko tie kun­nol­taan sen ta­soi­nen kuin on edel­ly­tet­ty.

Eri­mie­li­syyk­siä rat­kais­taan maan­mit­taus­lai­tok­sen tie­toi­mi­tuk­sis­sa ja kau­pun­kien tie­lau­ta­kun­nis­sa. ●

Mi­ten naa­pu­ri­rii­to­jen sel­vit­te­lys­sä me­ne­tel­lään asun­to-osa­keyh­ti­ös­sä

Pa­ras tapa sel­vit­tää rii­dat on kes­kus­tel­la häi­rit­se­väs­tä asi­as­ta naa­pu­rin kans­sa. Saat­taa sel­vi­tä, et­tä naa­pu­ri ei ole ym­mär­tä­nyt, et­tä jo­kin hä­nen toi­min­tan­sa ai­heut­taa häi­ri­ö­tä toi­sel­le.

Ti­lan­ne saat­taa sel­vi­tä esi­mer­kik­si so­pi­mal­la tie­tyis­tä kel­lo­na­jois­ta, jol­loin ää­ne­käs­tä toi­min­taa har­joi­te­taan tai kel­lo­na­jois­ta, jol­loin toi­min­nas­ta pi­dät­täy­dy­tään.

Mi­kä­li kes­kus­te­lu ei tuo­ta toi­vot­tua tu­los­ta, seu­raa­va vai­he on ot­taa yh­teyt­tä isän­nöit­si­jään. On­ko on­gel­ma sel­lai­nen, joka voi­daan kat­soa häi­rit­se­väk­si toi­min­nak­si? Jos se on yh­ti­ö­jär­jes­tyk­sen tai ta­lo­yh­ti­ös­sä so­vit­tu­jen jär­jes­tys­mää­räys­ten vas­tais­ta, tu­lee pyy­tää isän­nöit­si­jää ryh­ty­mään toi­men­pi­tei­siin.

Pyyn­tö kan­nat­taa teh­dä kir­jal­li­ses­ti, ja sii­tä on hyvä säi­lyt­tää ko­pio myös it­sel­lä.

Ta­lo­yh­tiö, käy­tän­nös­sä isän­nöit­si­jä tai hal­li­tuk­sen pu­heen­joh­ta­ja, sel­vit­tää asi­aa. Mi­kä­li ai­het­ta on, osa­kas­ta ja asu­kas­ta yleen­sä huo­mau­te­taan häi­rit­se­väs­tä toi­min­nas­ta.

Jos häi­rit­se­vä toi­min­ta ei ole vä­häis­tä, ta­lo­yh­ti­ön yh­ti­ö­ko­kous voi päät­tää asun­non hal­tuun ot­ta­mi­ses­ta enin­tään kol­mek­si vuo­dek­si. En­nen me­net­te­lyä osak­kaal­le ja mah­dol­li­sel­le vuok­ra­lai­sel­le tai muul­le käyt­tö­oi­keu­den saa­neel­le on an­net­ta­va to­dis­teel­li­ses­ti tie­dok­si kir­jal­li­nen va­roi­tus.

OTM, VA­RA­TUO­MA­RI Pet­ra Lind­berg JA ASI­A­NA­JA­JA. ERI­KOIS­TU­NUT SO­PI­MU­SOI­KEU­TEEN, PER­HE-JA PE­RIN­TÖ­OI­KEU­TEEN JA KON­KURS­SI­OI­KEU­TEEN. KU­VI­TUS PIA HOLM

Oma Ai­ka 11/2015