KUVA Panu Hörkkö
Asunnon virheestä puhutaan, jos asunto ei vastaa sitä, mitä on sovittu myyjän ja ostajan välillä tai jos asunto ei vastaa myyjän ennen kauppaa antamia tietoja, joiden voidaan olettaa vaikuttaneen siihen.
Asunnon virheestä on kyse myös silloin, jos myyjä ei ole kertonut ostajalle sellaista asuntoa koskevaa erityistä seikkaa, josta hänen voidaan olettaa tienneen
Ostajalla on oikeus virhettä vastaavaan tai muuten virheeseen nähden kohtuulliseen kauppahinnan alennukseen. Käytännössä kyse on ostajan maksaman kauppahinnan palauttamisesta virhettä vastaavalla määrällä.
Vähäisempikin virhe riittää hinnan alennuksen perusteeksi, mikäli se on vaikuttanut kauppaan. Jos virhe on kokonaisharkinnan perusteella vähäinen, ostaja ei voi tehokkaasti vedota virheeseen
Tapaus 1
VÄÄRÄ TIETO PINTA-ALASTA
Pariskunta osti Helsingin kantakaupungista osakehuoneiston osakkeet, jotka oikeuttivat 3h + keittiön kokoisen huoneiston hallintaan. Kauppakirjaan oli merkitty asuintilojen pinta-alaksi 112 m2. Pinta-alan myyjä oli ottanut taloyhtiön yhtiöjärjestyksestä.
Tarkistusmittauksissa todettiin, että huoneisto olikin ilmoitetun koon sijasta vain 98 m2.
Tuomioistuinprosessin jälkeen myyjät saivat hinnan alennusta 14 neliöstä, koska pinta-alan poikkeaminen oli olennainen, ja osakehuoneiston hinta perustuu yleensä myös nelilömääriin. Vahingonkorvausta ei tuomittu, koska myyjillä ei ollut oikeaa tietoa kohteen pinta-alasta.
Kommentti:
Kun kaupan kohteen pinta-ala poikkeaa 10 prosenttia ilmoitetusta, kaupan kohteessa on asuntokauppalain tarkoittaman tiedonantovirhe. Mikäli kyse on erittäin pienestä asunnosta, pienempikin poikkeama saattaa olla merkityksellinen.
Pinta-alaa mitattaessa on huolehdittava, että mittaus tehdään voimassa olevan standardin (SFS 5139) edellyttämällä tavalla.
Mikäli pinta-alatiedoissa on maininta ”tarkistusmittaamaton”, ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus voi korostua.
Tapaus 2
KUN KUIVAUSRUMPU HAJOSI
Ostaja kävi tutustumassa huoneistoon ennen tarjouksen antamista. Asuntoesitteen mukaan keittiöön kuuluivat mm. kaapistot. Asuntoesittelyssä ostajat tutustuivat kaapistoihin availlen niiden ovia.
Kaupan jälkeen, ennen hallinnan luovutusta, myyjät olivat vieneet pois kaapistoon upotetun uudehkon pyykinkuivauskoneen.
Myyjien otettua pois pyykinkuivauskoneen huoneisto ei ollut enää sopimuksen mukainen. Ostajat saivat hinnan alennusta 350 euroa.
Kommentti:
Asuinhuoneiston tavanomaiseen tarpeistoon kuuluvat esineet, jotka ovat asunnossa sitä esiteltäessä.
Tarpeistoon kuuluvia esineitä ovat esimerkiksi jää- ja pakastekaapit, astian- ja pyykinpesukoneet, sähköuuni ja -liesi, sälekaihtimet, kiinteät kaapit, tv-antenni johtoineen ja ulkovalaisin.
Tarpeistoa eivät ole asuntoirtaimistoon kuuluvat esineet, kuten kahvinkeittimet ja televisiot.
Asuntoa myydessä on hyvä käydä läpi tarpeistoesineet yksityiskohtaisesti. Mikäli tarkoitus on ottaa pesukone mukaan muutettaessa, se pitää muistaa merkitä huoneistoesitteeseen.
Tapaus 3
YLLÄTTÄVÄ JULKISIVUREMONTTI
Henkilö osti kerrostalohuoneiston. Ennen kauppaa saatujen tietojen mukaan asunto-osakeyhtiöllä ei ollut tiedossa korjauskohteita.
Kaupanteon jälkeen selvisi, että yhtiökokouksessa oli usean vuoden ajan keskusteltu julkisivuremontin tarpeesta, ja alustavaa kustannusten kartoitusta oli tehty. Päätöstä remontin aloittamisesta ei sen sijaan ollut tehty.
Myös myyjä oli ollut mukana kokouksissa. Kauppaa seuraavassa yhtiökokouksessa taloyhtiö päätti ottaa velkaa julkisivuremonttia varten. Ostajan osakkeisiin kohdistui hänen omistusosuuttaan vastaava määrä yhtiövelkaa.
Kohdetta todettiin rasittavan taloudellinen virhe.
Hinnan alennuksen määrä oli ostajalle remontista tulevan yhtiövelan osuus.
Virhe johtui myyjän tiedonantovelvoitteen laiminlyönnistä koskien yhtiön tulevia taloudellisia velvoitteita. Myyjä velvoitettiin korvaamaan ostajalle aiheutuneet vahingot.
Kommentti:
Huoneiston tarkastamisen lisäksi ostajan on ennen kauppaa muistettava käydä läpi asiakirjat, jotka voivat vaikuttaa yhtiön tai huoneiston taloudelliseen asemaan.
Sellaisia ovat mm. yhtiöjärjestys (vastikeperuste), viimeinen tilinpäätös (taloudellinen asema), viimeiset yhtiökokousasiakirjat (mahdollinen korjaussuunnitelma / 5-vuotissuunnitelma).
Tapaus 4
TEE-SE-ITSE SÄHKÖTYÖT
Ostajien saatua asuinhuoneiston hallintaansa he havaitsivat, että asunnon sulakkeet paloivat normaalikäytössä jatkuvasti, ja tv- ja digiboksi hajosivat.
Asiaa selvitettäessä ilmeni, että myyjää aikaisempi omistaja oli tehnyt asunnossa sähkötöitä siten, että ne eivät vastanneet sähköturvallisuusvaatimuksia eivätkä remontin aikaisia vaatimuksia.
Koko huoneiston sähkötyöt oli teetettävä uudelleen. Myyjä, joka oli oleskellut pääosin lomaasunnollaan Espanjassa, ei ollut tietoinen virheistä.
Asunto vaati välitöntä korjaamista, ja siinä katsottiin olevan merkittävä virhe. Ostajat saivat hinnan alennusta virhettä vastaavan määrän. Ostajat eivät saaneet vahingonkorvausta rikkoutuneista televisiosta ja digiboksista.
Kommentti:
Tapauksessa kaupan osapuolet eivät olleet eikä heidän olisi pitänyt ollakaan tietoisia kaupan kohteen virheperusteesta. Asiassa ei pystytty selvittämään, että myyjä olisi ollut tietoinen sähköasennuksissa olevista puutteista.
Tapaus 5
KUN VESIERISTEET VUOTIVAT
Myyjä oli rakennuttanut asuntoon saunan, mutta ei ollut hakenut muutostyöhön lupaa kaupungilta ja hyväksyntää asunto-osakeyhtiöltä. Kaupan jälkeen pesutiloissa ilmeni kosteusvaurio, jonka syy olivat saunan puutteellinen vesieristys ja rakennusvirheet.
Virhe perustui myyjän huolimattomuuteen hänen tekemänsä remontin yhteydessä. Sen vuoksi myyjä oli velvollinen korvaamaan ostajille syntyneen vahingon.
Kommentti:
Vahingonkorvausvastuun edellytys on, että vahingon ja myyjän menettelyn välillä on syy-yhteys eli vahinko on aiheutunut myyjän toimista. Mikäli myyjä on velvollinen korvaamaan ostajan vahingon, lähtökohta on se, että ostajan kaikki vahingot korvataan. Korvattavia kuluja voivat olla esimerkiksi sopimusrikkomusten selvittämisestä aiheutuneet kulut ja asiantuntijoiden käyttämisestä aiheutuneet tarpeelliset kulut.
ASIANTUNTIJAMME OTK, VARATUOMARI JA ASIANAJAJA PETRA LINDBERG ON ERIKOISTUNUT PERHE- JA PERINTÖOIKEUTEEN JA KONKURSSIOIKEUTEEN.
OMA AIKA TÄNÄÄN
LUETUIMMAT
LUE OMA AIKA
OMA AIKA TÄNÄÄN
LUETUIMMAT
LUE OMA AIKA