Vaikka isovanhemmat tai vanhemmat uskovat lasten pärjäävän keskenään, kuvio muuttuu, kun siihen tulee lisää ihmisiä: avio- ja avopuolisoita, uusia kumppaneita. Joillekin tulee ero, joku yhteisomistajista tai hänen puolisonsa kuolee. Silloin asiat mutkistuvat. Mitä yhteisomistajuus tarkoittaa ja voiko sen hankaluuksia välttää?
Useimmiten puolisot ostavat mökin yhdessä. Omistajien määrä voi kasvaa esimerkiksi toisen kuollessa, jolloin vanhemman osuuden perivät hänen lapsensa, ellei testamentista muuta johdu.
Luonnollisesti ketkä tahansa voivat ostaa mökin suoraan yhteisomistukseen.
1|Kuka saa käyttää yhteistä mökkiä, kuka saunaa?
Jokaisella yhteisomistajalla on oikeus käyttää mökkikiinteistön kaikkia alueita ja rakennuksia. Määräosa ei kohdenna omistus oikeutta kiinteistön tiettyyn alueeseen tai rakennukseen. Tätä tarkoitusta varten on mahdollista tehdä yhteisomistajien kesken hallinnanjakosopimus. Tavanomaisella kesämökkikiinteistöllä on kuitenkin harvoin niin paljon rakennuksia, että niiden käyttöä voitaisiin hallinnanjakosopimuksella jakaa.
2|Mikä on hallinnanjakosopimus?
Hallinnanjakosopimuksella sovitaan, mihin kiinteistön osaan yhteisomistajan omistusosuus kohdistuu. Jos hallinnanjakosopimus kirjataan käräjäoikeudessa, se sitoo myös kolmansia osapuolia. Jakosopimukseen tulee ottaa kaikki yhteisomistajien oikeudet ja velvollisuudet sekä maininta menettelystä silloin, jos yhteisomistus puretaan. Voimassa oleva hallinnanjakosopimus voi estää koko kiinteistön myynnin yhteisomistussuhteen purkamiseksi.
3|Kuka saa päättää yhteistä mökkiä koskevista asioista?
Koko kiinteistöä koskevaan oikeustoimeen tai toimenpiteeseen saavat yhteisomistajat pääsääntöisesti ryhtyä vain yhdessä. Muiden suostumus on myös riittävä. Poikkeuksellisesti yhteisomistaja saa yksin ryhtyä toimenpiteeseen, joka on välttämätön omaisuuden säilyttämistä, turvaamista tai tavanomaista käyttämistä varten, jos toimenpide ei voi odottaa muiden hyväksyntää. Tällaisia voivat olla esimerkiksi yllättävän vesivahingon korjaustoimet. Kiireettömiin remontteihin ei saa ryhtyä ilman muiden osakkaiden lupaa. Jos sellaisen aloittaa, ottaa riskin siitä, etteivät muut osakkaat osallistu sen kustannuksiin.
4| Saako käyttämättä jättämisestä hyvitystä?
Lain mukaan jokaisella omistajalla on oikeus käyttää mökkiä. Jos joku osakkaista ei käytä tätä mahdollisuutta hyväkseen, hänellä ei ole oikeutta vaatia hyvitystä muilta osakkailta. Omistajat voivat luonnollisesti sopia tällaisesta, mutta harvemmin näin tehdään.
5|Kuka vastaa yhteismökin kuluista?
Kuluista vastaavat yhteisomistajat omistussuhteidensa mukaisesti. Suoranaisista käyttökuluista vastaa se, joka omaisuutta käyttää. Välttämättömistä korjauskustannuksista yhteisomistajat vastaavat omistussuhteidensa mukaisesti.
Remonteista pitää sopia yhdessä. Jos joku on päättänyt arvoa parantavista, mutta ei välttämättömistä remonteista yksin, muut omistajat voivat kieltäytyä osallistumasta kustannuksiin. Lopulliseen ratkaisuun riitatilanteessa vaikuttaa tietysti se, vähentääkö korjaus kesämökin välttämättömiä kunnostuskuluja olennaisesti tulevaisuudessa.
Jos korjaukset palvelevat vain yhden omistajan etua, eikä niistä ole yhdessä sovittu, kustannuksia on hankala siirtää muiden omistajien vastattavaksi.
6|Mitä jos joku laistaa kuluista?
Osa kuluista, esimerkiksi kiinteistövero, osoitetaan suoraan määräosan omistajalle. Tällaista maksua ei tarvitse jakaa. Vakuutus-, tie-, jäte- ja sähkölaskut tulevat yleensä yhtenä laskuna koko kesämökille.
Jos joku osakkaista ei maksa omaa osuuttaan, muiden osakkaiden tulee maksaa se ensi vaiheessa hänen puolestaan. Jos asia ei muutoin ratkea, kuluja voi hakea velkomuskanteella käräjäoikeudessa tai vaatia otettavaksi huomioon yhteisomistuksen purkamisen yhteydessä.
7|Miten ja milloin yhteismökkiä saa käyttää?
Lain mukaan kaikilla yhteisomistajilla on oikeus käyttää yhteistä omaisuutta. Tämä aiheuttaa ongelmia, koska monesti kesämökkiä ei voi käyttää monta perhettä yhtä aikaa. Järkevää olisi silloin sopia kesämökin käyttövuorot, jolloin jokainen saisi käyttää yhteisomaisuutta vuorollaan.
8|Minkälainen vuorolista on oikeudenmukainen?
Suosittu lomakausi on juhannuksesta elokuun puoliväliin. On oikeudenmukaista, jos vuorolista kiertää siten, että kaikki saavat esimerkiksi vuorovuosin kahden viikon yhtenäisen loma-ajan kesämökillä, ja lomajakso kiertää vuosittain eteenpäin.
9|Voiko osuutensa myydä muita kuulematta?
Yhteisomistajalla on oikeus muita osakkaita kuulematta myydä oma osuutensa kiinteistöstä. Tällöin on kyseessä kiinteistöosan kauppa, esimerkiksi kolmasosa kiinteistöstä.
10|Mitä ongelmia kauppaan voi liittyä?
Ei ole helppoa löytää ulkopuolista ostajaa, joka on valmis ostamaan osuuden yhteisomistuksessa olevasta mökistä. Helpointa on, että ostaja löytyisi muiden yhteisomistajien joukosta. Yhteisomistaja voi muita omistajia kuulematta myydä osuutensa vaikka vain yhdelle yhteisomistajista. Jos kiinteistö on niin suuri, että kaava mahdollistaa sen jakamisen kullekin yhteisomistajalle kunkin osuutta vastaavaksi rakennuskelpoiseksi määräalaksi, kiinteistöstä voidaan halkoa jokaiselle oma osuus tai sopia määräaloittain tehtävästä lohkomisesta. Useimmilla suomalaisilla kesämökeillä tämä ei ole kaavoitus- ja rakennusmääräysten vuoksi mahdollista.
11|Jos ostajaa ei löydy, mutta osuudesta haluaa silti eroon?
Yhteisomistaja voi hakea käräjäoikeudesta uskottua miestä hoitamaan yhteisomistuksen purkamisen. Uskottu mies yrittää löytää ratkaisua yhteisomistajien kesken ja jos se ei onnistu, viimeisenä vaihtoehtona voi olla koko kiinteistön myyminen. Jos omistajien kesken on tehty hallinnanjakosopimus, se voi kuitenkin estää koko kiinteistön myynnin ulkopoliselle. ●
Esimerkki-tapaus
Miten jaetaan riitaisa mökkiperintö?
● Kaikilla oli tunne, että mökki oli ollut Virtasten perheessä aina. Sen omistivat äiti ja isä puoliosuuksin. Isä kuoli 65-vuotiaana. Isän osuuden perivät lapset Pekka ja Tuula puoliosuuksin ja puolet jäi lesken omistukseen. Kuolinpesää ei virallisesti jaettu.
Äiti ei pärjännyt yksin mökillä. Hän kävi siellä yhdessä Pekan perheen kanssa. Mökki jäi käytännössä Pekan perheen hallintaan, kun Tuula muutti ulkomaille. Tuula ja Pekka riitaantuivat mökin remontoimisesta, käyttämisestä ja maksujen maksamisesta, minkä vuoksi Tuula ei käynyt kesämökillä enää edes Suomessa käydessään.
Äidin kuollessa vanhempien omaisuudesta oli jäljellä käytännössä enää kesämökki, koska muut varat olivat kuluneet äidin hoitokuluihin sekä kiinteistön menoihin. Molemmat osakkaat olivat sitä mieltä, että kiinteistön yhteisomistus ei ollut vaihtoehto.
Tuula vaatii korvausta käyttöhyödystä
● Tuula vaati Pekalta hyvitystä siitä, että Pekka oli saanut käyttää kesämökkiä yksin useiden vuosien ajan. Hän katsoi, että Pekka oli saanut tässä ennakkoperintönä huomioitavan hyödyn.
Tuula vaati, että kesämökki myydään ja saadut rahavarat jaetaan. Tuulan mielestä Pekka ilmoitti aivan liian alhaisen arvon kesämökille.
Tuula ei muutenkaan halunnut, että Pekka saa kiinteistön. Hän ei halunnut sitä itsekään.
Pekka haluaa lunastaa, ei myydä
● Pekka halusi mökin kokonaan itselleen ja oli valmis lunastamaan mökin Tuulalta. Pekka ei missään nimessä hyväksynyt mökin myyntiä ulkopuoliselle. Hän halusi kiinteistön kaikissa tapauksissa itselleen.
Pekka halusi Tuulalta kulukorvausta siitä, että hän oli maksanut kaikki kiinteistön kulut vuosikausien ajan. Näihin kuluihin sisältyivät muun muassa kaikki sähkö- ja jätekulut, katon uusiminen 20 000 eurolla sekä mökin lattialaudoituksen vaihtaminen 5 000 eurolla.
Koska perinnönjaosta ei päästy sopimukseen, kuolinpesään oli haettava pesänjakaja.
Pesänjakajan ratkaisuehdotus
● On selvää, että Pekka oli hyötynyt kesämökin käytöstä. Tuulalla olisi ollut kuitenkin mahdollisuus käyttää mökkiä myös itse, mutta hän päätti olla käyttämättä sitä. Pekka oli maksanut omasta käytöstään aiheutuneet kustannukset ja on mahdollistanut sen, että myös äiti pystyi käymään mökillä.
Oikeuskäytännössä tällaista kesämökin käyttöhyötyä ei ole tavallisesti otettu huomioon ennakkoperintönä perinnönjaossa. Tuulan vaatimus ei menesty.
Mökin lunastaminen Pekan osuuteen kuolinpesän ulkopuolisilla varoilla on mahdollista vain silloin, jos kaikki kuolinpesän osakkaat hyväksyvät sen. Koska Tuula vastustaa kuolinpesän ulkopuolisten varojen käyttöä perinnönjaossa, Pekan lunastusvaatimus ei menesty.
Jos Pekka ei hyväksy vapaaehtoista kesämökin myyntiä, pesänjakajan on haettavaa kiinteistön myyntilupaa käräjäoikeudesta. Silloin myyntiluvan saa pesänjakaja.
Luvan saatuaan pesänjakaja myy kiinteistöä julkisessa myynnissä. Pekalla oli tällöin mahdollisuus ostaa kiinteistö itselleen, jolloin hänen piti maksaa koko kauppahinta sekä varainsiirtovero koko summasta.
Kun kuolinpesä jaetaan kaupan jälkeen, molemmat perivät kiinteistön kaupasta saatua rahaa.
Tapauksesta ilmenee, että kiinteistön lunastuksesta olisi ollut paljon järkevämpää sopia Pekan ja Tuulan kesken. Silloin olisi säästetty kiinteistönvälittäjän palkkio, Pekan ei olisi tullut maksaa varainsiirtoveroa koko kauppasummasta, vaan ainoastaan lunastussummasta ja pesänjakajan kulut olisivat olleet paljon pienemmät vähäisemmän työmäärän takia.
Pekka oli käyttänyt kesämökkiä yksin, minkä vuoksi oli oikein, että hän vastasi myös mökin käyttökuluista. Katon korjaus oli ollut välttämätön toimi kiinteistön arvon säilyttämiseksi. Tästä korjauksesta Pekka sai hyvitystä perinnönjaossa. Lattialaudoituksen uusiminen oli sitä vastoin ollut pelkästään sisustuksellinen toimi, mistä Pekka vastasi itse, koska ei ollut sopinut asiasta Tuulan kanssa etukäteen.
Jakamaton kuolinpesä kesämökin omistajana
● Kesämökki voi kuulua jakamattomaan kuolinpesään esimerkiksi silloin, kun mökki on ollut vanhempien nimissä ja toinen vanhemmista kuolee. Jos ensiksi kuolleella vanhemmalla oli lapsia ja testamentista ei muuta johdu, ensiksi kuolleen osuuden perivät rintaperilliset, toisen osuuden omistaa leski. Useimmiten kesämökki jää lesken ja kuolinpesän yhteisomistukseen.
Saako osuutensa erotettua kiinteistöstä?
Kullakin osakkaalla on oikeus myydä oma perintöosuutensa jollekin muulle kuolinpesän osakkaalle. Silloin kuolinpesäosuus sisältää osuuden myös kiinteistöön. Näin kuitenkin tehdään harvoin, vaan pyritään pääsemään sopimukseen perinnönjaosta kuolinpesässä. Jos sopimusta ei synny, jokaisella osakkaalla on oikeus hakea pesänjakajaa tekemään perinnönjako kuolinpesässä.
Perinnönjako voidaan tehdä niin, että joku osakkaista ottaa kesämökin ja joku toinen muuta omaisuutta. Viereisellä sivulla on esimerkki tilanteesta, jossa pesässä ei ole muuta jaettavaa omaisuutta kuin kesämökki.
Pesänjakaja voi jakaa kiinteistön määräosuuksiin osakkaille. Silloin osuutensa voi myydä tai saada erotetuksi kuten edellä on esitetty normaalin yhteisomistussuhteen purkamisessa.
Yleensä pesänjakaja ei vallitsevan oikeuskäytännön nojalla kuitenkaan tee näin, elleivät osakkaat niin sovi. Kesämökin jakaminen pieniin osuuksiin osakkaille, jotka eivät halua osuutta omistaa, ei ole järkevää. Se johtaisi vain ylimääräisiin kustannuksiin, kun yhteisomistus purettaisiin mahdollisesti myöhemmin uskotun miehen johdolla. Tällaisessa tapauksessa pesänjakaja hakisi kiinteistölle myyntilupaa esimerkkitapauksen mukaisesti.
Voivatko vanhemmat päättää?
Vanhemmat voivat jo elinaikanaan lahjoittaa tai myydä kesämökin jollekin lapsistaan tai täysin ulkopuoliselle. Se yleensä selkiyttää asioita. Perintöoikeudellisia riitoja voi aiheuttaa lasten epätasapuolinen kohtelu, jos yksi saa kesämökin ja vastaavaa etua ei ole annettavissa muille lapsille.
Voiko kesämökistä tehdä testamentin?
Kesämökin omistaja voi määrätä testamentissaan, kenelle kiinteistö menee hänen jälkeensä. Omistaja voi myös määrätä hallintaoikeuden toiselle henkilölle ja omistusoikeuden toiselle. Silloinkin täytyy ottaa huomioon rintaperillisten lakiosasuojasäännökset: testamentti ei saa loukata rintaperillisen oikeutta lakiosaan. Testamentissa voi toki määrätä, että testamentin saajalla on oikeus maksaa rintaperillisten lakiosa rahana. ●
ASIANTUNTIJAMME OTK, VARATUOMARI JA ASIANAJAJA ILONA PIIRONEN ON ERIKOISTUNUT PERHE- JA PERINTÖOIKEUTEEN.
6/2014
OMA AIKA TÄNÄÄN
LUETUIMMAT
LUE OMA AIKA
OMA AIKA TÄNÄÄN
LUETUIMMAT
LUE OMA AIKA